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# 서울 노원구 상계동. 12~15층 중층 아파트가 대부분인 주공 단지들 사이로 유일한 5층 단지 상계주공5단지가 눈에 띈다. 저층 아파트 19개동이 다닥다닥 붙어 있는 데다 전용 31㎡(옛 11평)짜리 소형 아파트로만 구성된 복도식 아파트라 단지 규모가 무려 840가구에 이른다.
상계주공5단지는 재건축 사업을 위한 새 시공사 확정을 앞두고도 비교적 차분한 분위기다. 인근 A공인중개사사무소 관계자는 “그간 재건축 사업이 부침을 겪었고, 시공사를 한 번 해지한 경험이 있다 보니 예전만큼 들뜬 분위기는 아니다”라면서도 “그래도 재건축 사업이 다시 본궤도에 오른다는 기대감에 매수 문의가 부쩍 늘었다”고 분위기를 들려준다.
새 시공사 찾기에 어려움을 겪던 서울 노원구 상계주공5단탑금속 주식
지 재건축이 다시 속도를 내고 있다. GS건설과의 계약을 해지한 후 시공사 공백 사태를 겪었던 이 단지는, 오는 9월 20일 ㈜한화 건설부문과 수의 계약을 마치고 나면 재건축 사업이 다시 본궤도에 오를 것이란 기대가 크다. 5단지가 상계동 재건축 대장주인 만큼 일대 다른 재건축 단지들도 5단지 소식을 반기는 분위기다.

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새 시공사 찾기에 어려움을 겪던 서울 노원구 상계주공5단지 재건축이 다시 속도를 내고 있다. (윤관식 기자)



5단지, 시공사 재확보 ‘눈앞’

2023년 계약 해지 후 2년여 만
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1987년 준공된 상계주공5단지는 상계주공 15개 단지 중 입주까지 끝낸 ‘포레나노원(8단지 재건축)’에 이어 두 번째로 재건축 속도가 빠른 단지다. 현재 총 840가구를 최고 35층, 5개동, 996가구 규모로 재건축하는 게 목표다.
전용 31㎡ 소형 평형으로만 구성되긴 했지만 5단지는 상계동에서는 보기 드문 저층 아파트인 데다 일찌감상한가매매
치 재건축 시공사까지 확정해 기대가 높았다. 2개 노선이 지나는 노원역 초역세권 입지까지 부각되며 ‘노원구 대표 재건축 단지’로 꼽혀왔다.
하지만 최근 몇 년간 사업이 순탄치 않았다. 내막은 이렇다. 앞서 5단지는 2021년 정비구역으로 지정되며 재건축 추진에 나섰다. 2023년 1월 GS건설과 총공사비 3342억원(3.3㎡당 650만원)다빈치 릴게임
, 공사 기간 48개월 조건으로 시공 계약을 체결할 때까진 추진 과정이 순탄했다. 그러나 그해 11월, 조합원 다수의 반발로 GS건설과의 시공 계약이 해지됐다.
가장 큰 원인은 ‘사업성 부족’이었다. 기존 용적률은 93%로 매우 낮긴 하지만, 애초에 소형 평형으로만 구성된 탓에 가구당 대지지분이 적었기 때문이다. 의무적으로 지어야 하는 임대주택과 조합원 분양 물량을 빼면 일반분양으로 판매할 수 있는 물량이 고작 3가구에 불과했다. 조합원은 많지만 일반분양 물량이 거의 없어 건축비를 사실상 조합원이 떠안아야 하는 구조였다. 조합원 1인당 분담금은 5억~6억원, 전용 84㎡ 기준으로는 최대 7억원에 달한다는 추산도 있었다.
당시 실거래가보다도 높은 금액에 조합원 반발이 거셌다. 계약 조건이 불리하다는 이유를 들어, GS건설과의 시공 계약도 파기됐다. GS건설은 일방적 계약 취소라며 같은 해 12월 60억원 규모의 입찰보증금(대여금) 반환청구·시공이익 손해배상청구를 제기했고, 현재 재판이 진행 중이다.
이후 5단지는 지난 2월 예정 공사비를 3.3㎡ 770만원(총 3772억원)으로 높인 후 새 시공사 찾기에 나섰다. 4월 1차 입찰을 진행했지만 아무도 응찰하지 않았다. 이후 진행된 2차 현장설명회에 한화 건설부문, HL디앤아이한라, 두산건설 등 3개 건설사가 참석했고 8월 한화 건설부문이 단독 응찰했다. 경쟁 입찰이 두 차례 유찰됐기 때문에 현행법에 따라 조합은 한화 건설부문과 수의 계약을 진행할 수 있게 됐다. 사업 시행을 맡은 한국자산신탁은 오는 9월 20일 5단지 소유주를 대상으로 한화 건설부문과의 수의 계약 찬반 투표를 진행할 예정이다. 김경남 상계주공5단지 정비사업위원장은 “재건축에 속도가 붙어 내년 초중반쯤에는 관리처분계획인가를 받을 것으로 예상된다”고 밝혔다.




사업성 보정계수 적용하니

임대주택 줄고 일반분양 물량 늘어
당초보다 공사비가 높아졌는데도 상계주공5단지 재건축이 다시 속도를 낼 수 있었던 것은 서울시가 지난해 도입한 ‘사업성 보정계수’ 덕분이다.
사업성 보정계수는 땅값이 낮거나 정비사업 사업성이 낮은 지역을 대상으로 용적률 인센티브를 제공하는 제도다. 임대주택 비율을 줄이고 일반분양 물량을 늘리는 효과가 있다. 5단지는 ‘보정계수 2.0’을 적용받았다. 기존 정비계획대로라면 임대주택 153가구, 일반분양 3가구를 지어야 했지만 이제는 임대주택을 55가구만 짓고, 일반분양 물량을 101가구로 늘릴 수 있게 됐다.
이에 따라 5단지 소유주 1가구당 분담금은 당초 추산액보다 약 1억원가량 줄어들 전망이다. 한화 건설부문이 입찰제안서에 제시한 공사비도 예정가보다 낮은 3.3㎡당 720만원 수준으로 알려져 소유주 부담이 더 줄어들 가능성도 있다.
지지부진하던 재건축 사업에 청신호가 켜지자 5단지 시세도 회복하기 시작했다. 5단지 전용 31㎡는 부동산 시장이 호황이던 2021년 한때 8억원에도 팔렸지만, 이후 사업이 부침을 겪는 동안 시세가 내렸고 올 상반기까지는 4억원 중후반대에서 횡보했다. 그러다 소폭 반등에 성공, 지난 8월엔 저층 아파트 2채가 연달아 5억원(2·3층)에 실거래됐다.
A공인중개사사무소 관계자는 “9월 들어 5억1000만원에 계약서를 썼다는 소식도 들려온다”며 “재건축 소식에 매수 문의는 늘고 있지만 거래 가능한 매물은 전혀 없는 상황”이라고 귀띔했다.
상계동 재건축 주도할까
1·2·6·10단지도 속도전
상계주공5단지 재건축 사업성이 개선됐다는 소식에 인근 재건축 단지들도 들썩이는 분위기다. 노원구 재건축 대표 격인 5단지가 이제라도 사업에 속도를 내는 만큼 뒤따르는 다른 단지 사업에도 숨통이 트일 것이란 기대가 크다. 노원구에는 상계동을 중심으로 재건축 추진 단지가 20곳이 넘는다.
상계주공1단지는 안전진단 통과 후 정비계획 수립 단계에 진입했다. 2단지는 신속통합기획 자문을 위한 주민 동의 확보에 나섰다. 3단지는 정비계획 수립에 착수했으며 6단지는 최고 49층 3676가구 규모 계획안을 서울시에 제출했다. 10단지는 49층 4100가구 규모 재건축을 목표로 주민 동의율을 취합 중인데, 동의율이 50%에 근접했다. 인근에는 상계주공 단지 외에도 1980년대 건설된 노후 아파트가 밀집해 있어 추가 재건축 수요도 풍부하다.
다만 장밋빛 전망만 있는 것은 아니다. 5단지 임대주택 물량 일부를 일반분양분으로 전환해 얻는 수익이 적지 않긴 하지만 소유주 1가구당 분담금이 1억원이나 줄어드는 건 과도한 기대라는 평가다.
물론 노원구 내 신축 아파트가 희소하다는 점, 5단지가 서울 주요 업무지구로 연결하는 4·7호선 더블 역세권이라는 점 등을 고려하면 여전히 가격 매력이 크다는 평가도 있다. 5억원대 초기투자금으로 매수할 수 있는 재건축 아파트가 많지 않다는 것. 김광석 리얼하우스 대표는 “분담금을 6억원이라고 가정하면 총투자 금액이 11억원 선”이라며 “역세권 신축 아파트가 됐을 때의 미래 가치와 주변 시세를 두루 고려해 투자를 결정하는 것이 좋다”고 조언했다.
[정다운 기자 [email protected], 조동현 기자 [email protected]]
[본 기사는 매경이코노미 제2327호 (2025.09.17~09.23일자) 기사입니다]
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