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부동산 과열을 차단하기 위해 정부가 서울 전체와 수도권 유망지에 토지거래허가구역을 적용했는데 시가 1억~3억원 수준의 중저가 주택도 대거 규제망에 포함된 것으로 확인됐다.

서울 도곡동 타워팰리스, 용산 유엔빌리지 등 수십억 원대 초고가 오피스텔·연립주택은 규제 대상에서 제외된 반면 구로·광명·수원 등지의 거래조차 힘든 허름한 주택이 정부 허가를 받아야만 거래할 수 있게 됐고 2년간 실거주 의무까지 부과됐다.
16일 국토교통부에 따르면 이번 대책에서는 아파트뿐 아니라 ‘동일 단지 내 아파트가 한 동 이상 포함된 연립·다세대주택’이 새로 허가 대상으로 편입 올크레딧 4등급 됐다. 지난 3월 한남더힐 일부 동이 연립으로 분류돼 규제 대상에서 빠졌던 사례를 보완하기 위한 조치다.
이로써 서울 내 아파트·연립 혼합단지 16곳, 약 750가구가 새로 허가 대상이 됐다. 그런데 매일경제 취재 결과 매매가가 1억원에도 못 미치는 소형 아파트부터 아파트와 같은 용지에 있다는 이유로 묶인 노후 연립까지 모두 매매 허가와 계산보험료 실거주 의무를 지게 됐다. 반면 ‘아파트 단지에 속하지 않은’ 초고가 연립인 유엔빌리지·트라움하우스는 제외됐다.
아울러 오피스텔에 속하는 타워팰리스와 시그니엘 등 실제 주거용으로 사용되는 초고가 오피스텔도 적용 대상에서 빠졌다. 비주택으로 분류되는 데다 상업용과 주거용을 명확히 구분하기 어렵다는 이유다. 이상경 국토부 1차관은 전날 방송 한국장학재단 저금리 전환대출 이자지원계좌 인터뷰에서 “풍선효과를 막기 위해 종합적으로 지정한 것”이라며 “시장 불편이나 주거 문제 등이 발생하면 필요시 해제나 조정을 검토하겠다”고 밝혔다.


잠실·한남 오피스텔은 피한 규제…50년 된 서민주택은 직격탄
경기도 광명시 소하동에 위치한 기아파크빌 아파트 전용면적 16㎡는 생애최초주택구입자금대출 금리인하 지난달 16일 9600만원에 손바뀜했다. 7층 건물 하나로 이뤄진 실거래가 1억원 미만의 단지지만, 계약이 한 달만 늦었어도 매매 당사자들은 강도 높은 거래 검증을 받아야 했다.

이는 10·15 부동산 대책에 따라 경기도 외곽의 소규모 아파트 단지까지 토지거래허가구역(토지거래허가제)으로 지정됐기 때문이다. 국토교통부에 대구중고차대출 따르면 아파트(도시형생활주택)로 구분된 이 단지는 토지 면적이 6㎡(약 2평) 기준을 아슬아슬하게 충족해 토지거래허가구역에 해당한다. 투기를 막기 위해 도입된 규제가 1억원도 안 되는 소액 거래에까지 적용되는 모순이 발생한 것이다.
정부가 집값을 잡기 위해 광범위한 ‘통규제’ 카드를 꺼내 들면서 이러한 모순적 상황이 수도권 곳곳에서 나타나고 있다.
경기 수원시 팔달구에 위치한 양우내안애애플아파트 역시 최근 8250만원에 전용 13㎡ 물건이 거래됐지만 토지거래허가제 대상이다. 성남시 중원구 상일아파트 전용 39㎡는 지난 4월 1억5000만원에 거래됐지만 앞으로는 기초자치단체장의 허가를 받고 거래해야 한다. 규제가 저가 소형 주택을 매매하는 실수요자들의 거래만 복잡하게 만들었다는 비판이 제기된다.




서울 구로구 소재 1970년대 준공된 구축 아파트·연립 단지인 산업인 아파트도 사정이 비슷하다.

아파트 매매 거래가격이 2억원대인 이 단지에 위치한 한 동짜리 연립도 새롭게 추가된 ‘아파트와 같은 동인 연립까지 토지거래허가구역 규제 대상’이라는 문구에 따라 고강도 증빙과 2년 실거주 의무가 부여됐다. 단지 인근의 공인중개사 B씨는 “구로구는 예전에 떨어진 가격이 회복도 안 되고 거래도 없는 지역인데 토지거래허가구역으로 묶은 결정을 도무지 이해할 수 없다”며 “구로구는 현 정부에 투표한 사람이 많은 지역인데 완전히 뒤통수를 맞았다는 반응”이라고 말했다.
반면 강남·용산의 초고가 주거지는 여전히 예외다. 도곡동 타워팰리스 오피스텔, 송파 시그니엘 레지던스, 용산 유엔빌리지·트라움하우스 등 매매 호가가 20억~100억원대에 이르는 고급 오피스텔·연립은 허가 대상에서 빠졌다. 일부 매물에는 ‘토지거래허가제 지정 제외’라는 홍보 문구가 붙었다.
이번 규제가 토지거래허가구역 용지에 위치한 아파트, 그리고 아파트와 같은 동을 공유하는 연립과 다세대까지만 대상으로 하기 때문이다. 용산구 한남더힐 등 일부 단지의 경우 아파트와 4층 이하 연립주택이 포함돼 있어 연립주택이 토지거래허가 대상에서 제외되는 문제가 지난 3월 서울시 토지거래허가구역 재지정 이후 불거진 데 따른 조치인데, 서울 전역과 경기까지 아우르는 광범위한 지정으로 서민층이 오히려 고강도 규제에 묶이는 엉뚱한 풍선효과를 유발하고 있는 것이다.
일반 연립이나 다세대·다가구, 오피스텔은 여전히 규제에서 제외된다. 국토부 관계자는 이에 대해 “이번 대책은 상승세가 가파른 아파트 위주로 짜였다”고 설명했다. 다만 초고가 오피스텔이나 연립도 최근 가격이 오른 만큼 형평성 논란은 피하기 어려울 것으로 보인다.
전문가들은 토허제를 무차별적으로 확대한 데 따른 필연적 부작용이라고 지적한다. 1978년 도입된 토지거래허가구역 제도는 애초 신도시나 택지 개발 예정지의 투기를 막기 위해 ‘토지’ 거래를 규제하던 장치였다. 이창무 한양대 교수는 “당초 빈 땅을 대상으로 개발을 관리하던 제도가 정비사업지·기존 주택까지로 확장되며 적용 범위에 ‘빈틈’이 생겼다”고 말했다.