황금성배당 ‡ 43.rsg385.top ‡ 오션파라다이스하는방법
길어랑
0
37
11.05 23:45
【11.rsg385.top】
체리마스터 확률오션파라다이스3바다이야기 게임장무료충전 릴 게임
황금성 사이트 바다이야기기프트전환 바다이야기 무료체험 알라딘다운로드 신천지릴게임장주소 바다신2 영상 검증완료릴게임 황금성게임공략방법 릴온라인 상품권릴게임 슬롯머신 무료 바다이야기사이트 황금성3게임연타 온라인바다이야기 황금성게임다운 바다이야기 다운로드 체리마스터 다운로드 블랙잭추천 릴게임 추천 사이트 야마토3게임다운로드 먹튀피해복구 릴게임5만릴짱 한게임포커 무료카지노게임 오리 지날야마토연타예시 먹튀피해복구 황금성게임방법 바다이야기 꽁머니 10원야마토 바다이야기 노무현 바다이야기게임2018 신천지게임 하는곳 바다이야기기계가격 스위피릴게임 뽀빠이놀이터릴게임 오리 지날야마토연타예시 하이클래스릴게임 릴신천지 오션파다라이스 다운로드 바다이야기 코드 다빈치무료릴게임 바다이야기시즌5 야마토2릴게임 바다이야기규칙 알라딘릴 파친코게임다운로드 릴황금성 릴게임 추천 사이트 바다이야기게임장 무료백경 종합 릴게임 야마토사이트 야마토2 다빈치게임 오락실슬롯머신 신바다이야기 바다이야기파일 바다이야기apk 바다이야기예시 안전 검증 릴게임 슬롯머신게임 야마토게임 무료 다운 받기 바다이야기 프로그램 오션파라다이스릴게임 동영상황금성 신오션파라다이스 백경게임랜드 슬롯 모바일 야마토 릴게임골드몽사이트 바다이야기게임장 바다이야기도박 오징어릴게임 양귀비예시 신천지릴게임 오션파라다이스다운 손오공바다이야기 슬롯머신 추천 오션파라다이스 다운로드 온라인예시게임 프라그마틱 슬롯 팁 골드몽 온라인식보 씨엔조이 릴게임 카카오야마토 바다신2게임 소액 슬롯 추천 릴게임임대 야마토2게임다운로드 프라그마틱 무료체험 메타 릴게임용의눈 바다이야기꽁머니 슬롯머신 무료게임 바둑이넷마블 모바알바다이야기 88오락실릴게임 백경게임사이트 바다이야기예시 오션파라 다이스하는방법 야마토5게임공략법 바다이야기배당 온라인 슬롯 하는 법 검증완료릴게임 최신야마토 손오공 릴게임 바다게임이야기 pc빠찡꼬게임 중고게임기 매매 무료바다이야기게임 릴게임무료 인터넷빠찡꼬 적토마게임 바다이야기주소 릴게임 확률 바다이야기게임하는방법 바다이야기게임 알라딘릴게임장 다빈치릴게임다운로드 야마토5게임방법 오션파라 다이스게임다운로드 알라딘먹튀 88오락실릴게임 무료인터넷바다이야기 매장판황금성 파칭코 [기자] 지난 30년 동안 일본의 경기가 좋지 않았을 때는 부동산이라고 하면 상당히 암울했죠. 일본 사람들은 이런 집을 사면 집을 산 다음 날부터 집값이 떨어진다 이런 생각을 가지고 있었습니다. 그런데 최근 이런 신축 맨션의 가격 추이가 심상치가 않습니다. 특히나 이 지역 여기는 하루미라고 하는 지역인데요. 저쪽 방향으로가 긴자, 그리고 이쪽으로는 도쿄만, 바다입니다. 이 사이에 있는 지역이고 2020 도쿄올림픽을 치렀던 장소이기도 하죠. 여기가 경기장이 있는 게 아니라 선수들이 묵던 선수촌으로 썼던 곳인데 이제 선수들이 다 떠나고 나니까 건물들이랑 안을 전부 리모델링해서 일반에 분양한 겁니다. 그런데 입주를 작년에 했는데 입주 1년 만에 가격이 무려 2배로 뛰어버렸습니다. 이런 경우가 일본에서는 아주 드OCI 주식
뭅니다. 한국의 로또 아파트라고밖에는 표현할 수 없는 일본의 맨션인데 이곳을 무려 40여 채 가까이 분양받은 사람이 있다고 합니다. 그것도 한국인이라고 하는데 저희가 인터뷰를 할 수 있게 됐습니다. 한번 만나러 가보시죠.
정상익 - JS Invest 주식회사 대표 - 전 KB증권{부동산금융본부장(상무)) - 전 IBK투자증권(구조화주가급락
금융본부장(상무))
도쿄 로또 아파트 큰 손과의 일본 부동산 이야기 지금 시작하겠습니다.
Q. 언제 처음 분양을 받게 되신 건가요 A. 도쿄 올림픽이 연기가 됐잖아요. 20년도에 그 기사를 봤어요. 21년으로 연기되면서 기존에 분양받았던 사람들은 입주가 늦어지니까 계획대로 안 맞아지니까 분양받은 걸 다 캔슬을 할 수주식투자공부
있다는 전부 돌려주겠다, 돈을 그런 기사가 나왔었어요. 그게 20년 12월인가 11월에 나왔었거든요. 21년에 재분양한다고 뜨더라고요. 그래서 21년도에 3월인가 4월인가에 분양할 때 들어갔었습니다.
Q. 그러면 처음에 분양했던 게 2019년이었나요? A. 18년 이쯤이었던 것 같아요. 그때는 기회가 없었어요. 왜냐하면 그 당시에도 신천지
분양이 다 됐었거든요. 총 이게 5600세대 정도 되는데 한 몇백 세대 정도가 분양되고 나머지는 올림픽 끝나고 할 예정이었는데, 앞에 분양했던 그런 분양자들, 수분양자들 전부 다 해약을 해줬어요. 그래서 1차 분양이 아니라 1-2 분양이었어요, 그 당시에
Q. 당시 분양가는 어느 정도였었나요? A. 여기가 빌리지가 4개가 있습니다. 온라인릴게임
여기가 선 빌리지, 그리고 파크 빌리지, 그리고 씨 빌리지 그리고 포트 빌리지, 포트 빌리지는 임대입니다. 이건 제외. 씨 빌리지하고 파크 빌리지는 바다가 잘 보이는 쪽이어서 평당 분양가가 평균 320~330만 엔 정도였고 여기 선 빌리지만 이상하게 쌌었어요. (평당)270만 엔 정도.
Q. 그러면 당시 환율 1000엔이라고 하더라도 그러면 2700만 원 정도 평당. 서울 아파트 가격에 비해도 저렴한 거잖아요? 2021년 상황을 생각해보면. 당시 일본은 분양가가 원래 쌌나요? 아니면 하루미 지역이 특별히 싼 건가요? A. 여기가 땅 자체가 올림픽을 위해서 매립한 땅입니다. 그래서 땅값하고 공사비가 보통 이제 분양가를 산정할 때 토지 + 건물, 이렇게 평가를 하지 않습니까? 그 당시에는 토지가, 예를 들면 분양가 100이라고 했을 때 토지 가격 10, 건물 가격 90, 이렇게 책정이 돼 있었어요. 땅값이 워낙 쌌고 왜냐하면 이게 도쿄도가 제공한 땅이니까 그리고 공사비가 이제 나머지도 사실 실질적으로 비싸게 하지 않고 민간한테 다 분양할 예정이었기 때문에 그 당시의 가격은 적정한 가격이었어요. 오히려 건설사들이 분양이 안 될까 봐 걱정했었어요.
Q. 일본이 그때 부동산 경기가 좋아졌던 시점도 아니었기 때문에 계속 30년 정도 지속이 됐던 침체기가 그냥 이어져 가고 있었던 거잖아요? A. 부동산이 움직임은 있었지만 급격한 변화가 없이 올랐다가 내렸다가 했기 때문에 일본 사람들의 생각은 일본의 맨션, 아파트를 사면 감가상각으로 가치가 떨어진다는 인식이 강했기 때문에 그리고 호수가 5000세대 이상 되는 분양이기 때문에 '이게 진짜 분양이 될까?'라는 걱정이 사실 많았죠, 오히려.
Q. 한국은 내 집 마련을 해야 한다 성인이 돼 집은 사면 그때부터는 결국에 가격이 오른다는 믿음을 사람들이 가지고 있잖아요. 최소한 수도권 한에서만 얘기한다고 하더라도. 근데 일본은 그게 아니었나 보죠? A. 그 당시에는 아니었어요. 집을 사면 가치가 오른다는 생각보다는 어떻게 될지 모른다는 물음표가 더 강했고 그래서 임대료를 예를 들면 30만 엔을 내고 사는 게…. 대출받았을 때 금리가 0.5 정도밖에 안 되지 않습니까? 제로 금리 때였으니까 예를 들면 1억 엔을 대출받으면 월 내는 게 한 4만 엔 내는 거잖아요, 0.5니까. 근데 임대료를 30만 엔 내고 살았다는 거죠. 샀을 때 매년 이렇게 감가상각으로 가치가 떨어진다고 생각하기 때문에 그럴 바에는 임대료를 내는 게 낫다는 생각이 되게 강했죠.
Q. 참, 그게 별 몇 년 전 이야기인데 되게 믿기지 않는 이야기네요. 일본인들의 부동산에 대한 시각 자체가 그렇게 집 사는 거를 두려워했었구나…. 근데 그 타이밍에 들어오신 거잖아요, 여기다 이제 대대적으로 투자하신 거잖아요? 저는 일단 질문이 두 가지가 있어요. 왜 그렇게 공격적인 투자를 그때 감행을 하셨는지가 일단 첫 번째고 만약에 그렇게 한다고 한들 한국 부동산으로 생각해 보면 불가능한 거잖아요? 개인이 됐건, 부동산 투자 법인이 됐건 간에 개별 분양을 하는 아파트 단지에 나 혼자 몇십 개 당첨 받을 수 있다? 이거 그냥 물리적으로 불가능하잖아요. 다수 분양받는 게 가능했던 상황이었나요? A. 왜냐하면 청약받고 이런 자격이 있으니까 일본은 그 당시에 없었습니다. 일본은 여기가 워낙 대단지고 하니까 건설했던 건설사들이 분양이 안 됐을 때 공사비 해소가 안 된다는 걱정이 많았기 때문에 그런 제한을 두지 않았어요, 초반에는.
Q. 그니까 여기가 미분양이 날 거가 무서워서 당시 여기는 그런 제한을 두지 말고 열어버렸다는…? A. 그러다가 나중에 이제 경쟁률이 치열해지니까 나중에 제한을 둬버렸어요. 한 회사당, 한 개인당 하나씩밖에 못 넣게끔
Q. 그렇다면 공격적인 투자를 감행한 이유는 무엇인가요? A. 제가 왜 그때 분양을 받았는가 하면 실제로 입지가 여기가 사실 긴자에서 한 10분 정도밖에 안 걸리지 않습니까? 다만 여기가 단점이 뭐냐 하면 매립지였기 때문에 실제로 교통이나 이런 부분이 일본 사람들이 보통 역세권, 역세권이라는 게 전철역, 지하철역을 중심으로 생각하지 않습니까? 역이 없습니다. 다만, 교통적인 접근성은 되게 좋거든요. 역이 없다는 거 단점 하나…. 근데 저는 이렇게 생각했죠. 올림픽 선수촌 아파트라는 게 우리 한국에도 있지 않습니까? 그리고 예전에 일본도 있었고 일본에는 64년도 도쿄 올림픽 때 그때도 요요기 공원에 있었거든요, 올림픽 선수촌 아파트가. 그리고 이번에도 마찬가지로 여기 하루미에 생겼는데 선수들이 이동하기에 가장 편한 곳이 접근성이 좋은 데가 선수촌 아파트가 생기는 거잖아요. 그러면 여기는 위치적으로는 접근성은 되게 좋은데 나중에 인프라는 다 갖춰지거든요. 그래서 저희가 생각한 거는 땅값이 10%밖에 안 되고 한국 같은 경우는 땅값이 60~70%지 않습니까? 나중에 공사비는 사실 거의 원가 수준으로 했기 때문에 분양가는 너무너무 낮다고 저는 생각했었어요.
Q. 주변에 여기 뭐 가치도키라든가 그런 데 신축 맨션에 비해서 여기가 분양가가 더 쌌던 건가요? A. 쌌습니다 가치도키는 역이 있으니까 가치도키가 그 당시에 한 (평당) 350만~400만 엔 정도 했던 것 같아요. 실제로 20~30% 쌌었습니다.
Q. 그러면 충분히 신축 맨션 중에서도 역이 근처에 없다는 단점을 제외하고는 투자적인 관점에서 봤을 때 괜찮았었네요? A. 왜냐하면 역은 생길 거라고 봤거든요. (기자: 역은 앞으로 생길 수 있는….) 발표 났어요. 역 생긴다고 42년인가인데, 더 앞당겨질 겁니다. 인구가 많이 늘었으니까. 실질적으로 그리고 이제 우리나라도 마찬가지로 대단지 아파트의 공용부 안에 시설이 어떻게 들어가 있느냐 공용부 되게 중요시 생각하지 않습니까? 일본도 그렇게 바뀔 거라는 생각을 했었죠. 근데 여기가 공용부가 되게 충실하게 잘 돼 있으니까
Q. 어우 뭐 한국 대단지들 못지않게 너무 잘해놓았잖아요? 근데 일본 사람들은 사실 이런 공용 시설에 대해서 경험해 본 적이 없었을 거 아니에요? A. 없어요. 하여튼 잘 되어 있는 것 같습니다. 결국에는 살아보면 알겠지라는 생각도 있었고 앞으로 트렌드가 이런 식으로 바뀔 거라는 생각을 했었어요.
Q. 근데 그거를 내다보시고 21년에 투자 결정을 하신 거네요? A. 왜냐하면 저는 한국 사람이니까. 올림픽 선수촌 아파트라든지 아시아 선수촌, 뭐 88, 86 다 있지 않습니까? 거기가 어떻게 바뀐다는 걸 저희는 알지 않습니까? 아무것도 없는 땅에다가 나중에는 제일 가치 있는 땅으로 바뀐 그런 경험을 했고 실질적으로 찾아보니까 북경도 마찬가지고, 북경 올림픽, 그리고 일본 예전에 64년도에 올림픽 선수촌 아파트도 제일 노른자 땅에 있었고, 요요기 공원 앞에. 지금은 없어졌어요, 공원화되면서. 그럼 여기도 마찬가지로 그렇게 바뀔 거라는 확신이 있었고 땅값이 너무 싸기 때문에 이 이하로 떨어질 수가 없다….
Q. 그런데 가격이 좀 올랐다 이런 수준이 아니라 일본 초유의 로또 아파트다, 한국식 표현으로 치자면 그런 상징적인 곳이 여기가 돼버렸잖아요? A. 우리나라로 치면 한 20평 전용 면적 20평 정도 되는 아파트 분양가가 대략 그 당시에만 해도 6000만 엔 정도. 근데 지금 매매되는 가격이 1억 1000에서 2000만 엔 전후 한 2배 정도 오른 거죠. 1년 사이에 2배까지 올랐습니다. 이 정도의 단기간에 오른 케이스는 없었죠. 그래서 당시에 단계적으로 분양하다 보니까 마지막에는 경쟁률도 엄청나게 높아져서...
Q. 일본은 부동산 계약을 하기 위해서는 내견을 할 수 있어야 하잖아요? 근데 그것조차도 할 수 없는 상황이 돼 버렸고 그러다 보니까 이제 일본 언론에서도 여기를 그때부터 조명하기 시작했잖아요. 이거 잠깐만, 부동산 가격과 어떤 사람들이 몰려드는 이 모양새가 심상치 않네 해서 일본의 주류 언론들까지도 여기를 부동산 입장에서 접근을 해서 기사를 쓰기 시작했어요. 심지어 NHK에서 하루미의 분양받은 사람들을 전수조사를 해서 여러 개를 분양받은 사람들도 있더라 하면서 제가 기억이 나요. 38채를 분양받은 사람이 있다…. A. 저희한테 연락이 왔었습니다, NHK에서. 사천몇백 세대 되는 그 등기부 등본을 다 뗐더라고요. 거기에 동일인으로 돼 있는 한 법인이 가지고 있는 거를 다 전수조사를 해서 일본에서 제일 많이 가지고 있는 곳이 저희 회사다….
Q. 막 소문이 있었거든요. 일본 최대의 로또 아파트를 가장 많이 가지고 있는 사람이 한국인이라더라 그런 얘기들을 하더라고요. 그게 한국인이었어? 라고 생각은 했었는데 정말 사실 부동산 투자에 있어서 상당히 성공한 투자라고 볼 수 있는 거잖아요? A. 예, 저도 그렇게 생각합니다, 운 좋게.
Q. 어떻게 투자가 가능했던 건가요? 처음부터 자본이 많은 상황이었나요? A. 일본 같은 경우는 계약금 10%, 그리고 나머지 잔금이거든요. 그래서 사실은 계약금 10% 정도만 있으면 잔금 때까지는 자금 조달을 할 수 있어서 기간이, 시간적 여유가 있습니다. 저희가 10%를 준비하고 그리고 저희는 사전에 대기업에 마스터리스를 계약했었습니다. 그러면 이제 융자받기가 임대가 확정된 투자형, 수익형 부동산으로 바뀌는 거니까 (대출했을 때 내가 이자를 갚을 수 있어 라는 것만 증명하면 되는...) 맞습니다. 그러니까 일본 같은 경우에 보통 대부분이 원리금 변제가 원금 분할 상환 아니면 원리금 분할 상환이 기본이거든요. 근데 그게 저희한테 임대료를 10년 개런티해줬거든요. 개런티한 회사가 대기업이고 개런티한 금액으로 매달 원리금 상환을 해도 여유가 있었습니다. 그래서 이제 론(대출) 부분은 어떻게든 잘 될 수 있겠다는 생각을 가지고 있었고 실질적으로 론(대출)을 잘 받았습니다. 제가 뭐 돈을 엄청나게 가지고 시작한 건 아니고 계약금 정도만 가지고 일단 당첨이 되면 투자를 받든지 이런 계획을 가지고 있었는데 론(대출)으로 다 해결이 돼서 잘 끝났죠.
Q. 38채를 당첨 받는 것 자체가 가능한 일이었나요? A. 저희 같은 경우는 10대 1 정도로 당첨이 됐거든요. 그것도 운이 좋았어요. 그 당시에도 사실 화제가 됐었습니다. 왜냐하면 미쓰이 레지던스에서 분양을 담당했었는데 추첨을 이거 이렇게 돌리는 거, 추첨이거든요, 번호로. 근데 저희가 그렇게 많이 넣었는데 당첨 확률도 평균보다도 높은 당첨률로 당첨됐다는 것도 화제였고 1차 때, 2차 때 경쟁률이 8대 1, 15대 1 정도 됐거든요. 그때 저희가 많이 넣었었습니다. 그 이후는 그게 제한이 걸려서 한 회사당 한 채씩밖에 청약할 수 없는 우리나라로 치면 분양 청약이죠. 그렇게 제도가 바뀌어서, 그 이후부터는 50채를 넣어도 한 채도 안 되는 최종적으로는 50대 1이었거든요, 경쟁률이. 근데 그게 일본하고 한국하고의 경쟁률이 차이가 큰 게 있습니다. 한국에서는 예를 들면 청약 경쟁률 200대 1, 300대 1, 1000대 1 수도 없이 많지 않습니까? 그런데 일본은 경쟁률이라는 게 한국하고는 좀 다른 게 뭐냐 하면 개인이 분양을 받기 위해서 분양 신청을 하지 않습니까? 그러면 잔금을 해 주겠다는 은행의 확약이 들어가야 합니다. 근데 우리나라는 사실은 그거 관계없이 그냥 다 넣을 수 있잖아요 (청약 통장만 있으면...) 그리고 사실은 주택 론(대출)이라는 게 실거주자를 위한 론(대출)이기 때문에 다른 은행에서 또 다른 물건을 가지고 하는 건 불가능하죠. 왜냐하면 주택 론(대출)은 기본적으로 거주 목적 외에는 안 해 주기 때문에 투자 목적은 안 해주거든요. 그러면 실질적으로 제가 보기에는 한국의 청약 경쟁률보다 50대 1이라고 하면 우리나라로 치면 한 500대 1이 되지 않을까…. 우리나라의 50대 1하고 일본의 50대 1은 온도 차가 있습니다.
[로또 아파트 대박까지는 수많은 타이밍과 선택이 있었다]
Q. 성공 스토리에 대해서 좀 들어봤는데 이런 인터뷰가 나가게 되면 그거를 보시는 분들 입장에서는 와, 그러면 해외 부동산에서 이런 기회를 찾는 것도 참 재밌다는 생각도 할 수 있을 것 같기도 하고 또 한편으로는 되게 허들이 높잖아요. 엄청 어려울 것 같아요. 내가 그 나라에서 살아본 경험이 있고 뭐 지인이나 가족이 있고 이래야지 한번 시도를 해 볼까 말까 한 거지…. 해외 부동산 투자를 하려는 사람들에게 조언을 해주신다면? A. 일본에 투자할 때의 가장 단점이 뭐였는가 하면 지진 나면 어떡할 거냐? 이런 이야기들이 참 많았습니다. 지금도 마찬가지고요. 그런데 사실 일본에 사시는 분들은 잘 아시겠지만 그 정도까지의 큰 우려는 안 하거든요. 내진 설계 잘 돼 있고 하니까…. 근데 투자를 하려면 의사 결정을 할 때 여러 가지 안 좋은 부분들도 고려해야 하거든요. 그 타이밍에 물건은 기다려 주지 않거든요. 신속한 의사 결정을 해야 하는데 투자하겠다는 신념을 확실하게 가지고 있지 않은 이상은 어렵습니다. 어떤 목적이, 분명한 목적이 있어야 하거든요. 사실은 그 정도까지 해외 부동산에 언어도 안 되는데 그런 걸 해야 하냐라고 스스로 반문했을 때 자신이 별로 없는 경우가 많죠.
Q. 생각하시는 일본 부동산 투자의 장점은? A. 일본 같은 경우에는 매력적인 부분이 분명히 존재하거든요. 40년간 부동산 가격은 크게 변동이 없었고 그리고 이제 움직이기 시작했고 실제로 많이 움직였고 그게 이제 피크냐 아니냐에 대한 판단은 개별적인 판단이지만 저는 아직도 간다고 생각하고 있습니다. 아직 시작했기 때문에 막 시작한 단계…. 일단 도쿄 23구 같은 경우가 지금 5년 연속 계속 오르고 있는 상황이잖아요. 계단식이거든요. 우리나라도 마찬가지로…. 그러니까 올랐다가 좀 정체기를 거친 다음에 다시 한번 더 오르는 이런 패턴이 상승기에 일반적인 패턴이라고 생각합니다. 꼭짓점으로 하면 이렇게 가는 거죠. 계단으로 따지면 예를 들면 한두 단계 정도 올라온 상태가 아닌가…. 일본 같은 경우에도 금리가 저금리지 않습니까? 기준 금리가 0.5니까 올라서 0.5니까 그런 레버리지 효과, 그리고 저금리 그리고 향후에 어디까지 갈 거냐는 부분들이 우리나라도 예전에 10년 전에 평당 5000 갔을 때만 해도 더는 이건 아니야라고 했지 않습니까? 그런데 지금 2억을 넘었지 않습니까? 마찬가지로 일본도 지금 우리나라가 5000만 원 할 때 시점이 아닌가라는 생각이 들거든요. 우리나라의 부동산 투자는 임대료를 목적으로 하는 투자가 아니라 캐피털 게인(Capital Gain)을 목적으로 하는 투자거든요. 일본도 마찬가지로 이제는 수익형 부동산에서 캐피털 게인(Capital Gain) 시장으로 바뀌었거든요. 임대료를 목적으로 하는 게 아니라 매각 차익을 목적으로 하는 투자가 지금 일본에서도 성행하고 있고 모든 가격 형성은 그거지 않습니까? 수요와 공급이지 않습니까? 지금 수요가 너무 많이 붙었습니다. 해외까지 사실은 한국보다 중국이 훨씬 많이 투자하는…. 중국의 해외 자금들이 들어와서 수요가 늘었기 때문에 가격이 지금 계속 올라가고 있는 거죠.
[수요가 늘고 있기 때문에 더 상승할 것으로 예상되는 도쿄 집값] [혹시 평범한 사람들도 투자할 수 있는 방법이 있을까?]
Q. 저 같은 그냥 평범한 직장인도 '일본 부동산에 투자할 수 있을까?'라는 생각이 좀 드는데 기본적으로 저 같은 경우에는 일본 은행에서는 론(대출)이 나오지 않으니까 영주권이 없는 사람이다 보니까요. 호주머니에 한 우리나라 돈이 한 20억 원 정도 있지 않은 이상은 좀 어렵지 않나? 평범한 사람이 일본 부동산 투자를 할 수 있는 방법이 있을까요? A. 한국 분들이 일본에서 대출을 받는 거는 기본적으로 어렵습니다. 일본에 진출해 있는 한국계 은행들이 있거든요. 그런 은행에서는 대출해 줍니다. 다만 그거는 신용대출입니다. 한국의 직장이나 소득이나 다 따져서 차주가 개인이지 않습니까? 그 개인의 대출에 플러스 부동산을 첨담보 형태로 제공하는 거거든요. 담보를 제공하는데 부동산 담보 대출이 아니라 신용대출이 메인 그리고 담보는 딸린 그런 형태이기 때문에 모든 사람한테 적용되는 건 아니죠. 모든 사람이 적용되는 방식은 하나밖에 없습니다. 법인을 만들어야 합니다. 은행을 통해서 법인 대출을 받으면 됩니다. 차주는 법인이고 법인은 어떤 법인이든 상관없거든요. 개인의 신용하고 연계되지는 않습니다. 물론 보증은 섭니다. 보증은 서지만 보증이 메인이 아니라 담보가 메인이거든요. (취득하게 되는 일본의 부동산이 담보가 되는….) 맞습니다. 그게 이제 메인이다 보니까 담보의 가치나 평가나 이런 것들을 객관적으로 할 수가 있거든요. 신용대출이 아니다 보니까 그렇게 통해서 대출을 받을 수가 있고 대출이나 이런 부분은 이제 부동산 취득을 할 때의 하나의 섹터인 거지 전체는 아니지 않습니까? 그런 부분들을 전체적으로 법인 설립부터 그리고 융자까지, 그리고 부동산 관리까지 그리고 마지막에 성공적인 매각까지 제가 지금까지 해 왔던 게 어떻게 보면 노하우지 않습니까? 그런 거 하나를 다 정리해서 담을 수만 있으면 좋겠다 생각을 해서 지금까지 제가 경험했던 모든 내용을 알기 쉽게 설명해 드려서 한국 분들이 투자하고자 하는 하나의 가이드북 같은 걸 만들고 있습니다.
체리마스터 확률오션파라다이스3바다이야기 게임장무료충전 릴 게임
릴 야마토 ‡ 58.rsg385.top ‡ 릴게임총판
슬롯 추천 디시 ‡ 0.rsg385.top ‡ 슬롯머신 이기는 방법
유희왕황금성 ‡ 8.rsg385.top ‡ 무료게임다운로드
오션파라다이스3 ‡ 32.rsg385.top ‡ 보물섬릴게임
황금성 사이트 바다이야기기프트전환 바다이야기 무료체험 알라딘다운로드 신천지릴게임장주소 바다신2 영상 검증완료릴게임 황금성게임공략방법 릴온라인 상품권릴게임 슬롯머신 무료 바다이야기사이트 황금성3게임연타 온라인바다이야기 황금성게임다운 바다이야기 다운로드 체리마스터 다운로드 블랙잭추천 릴게임 추천 사이트 야마토3게임다운로드 먹튀피해복구 릴게임5만릴짱 한게임포커 무료카지노게임 오리 지날야마토연타예시 먹튀피해복구 황금성게임방법 바다이야기 꽁머니 10원야마토 바다이야기 노무현 바다이야기게임2018 신천지게임 하는곳 바다이야기기계가격 스위피릴게임 뽀빠이놀이터릴게임 오리 지날야마토연타예시 하이클래스릴게임 릴신천지 오션파다라이스 다운로드 바다이야기 코드 다빈치무료릴게임 바다이야기시즌5 야마토2릴게임 바다이야기규칙 알라딘릴 파친코게임다운로드 릴황금성 릴게임 추천 사이트 바다이야기게임장 무료백경 종합 릴게임 야마토사이트 야마토2 다빈치게임 오락실슬롯머신 신바다이야기 바다이야기파일 바다이야기apk 바다이야기예시 안전 검증 릴게임 슬롯머신게임 야마토게임 무료 다운 받기 바다이야기 프로그램 오션파라다이스릴게임 동영상황금성 신오션파라다이스 백경게임랜드 슬롯 모바일 야마토 릴게임골드몽사이트 바다이야기게임장 바다이야기도박 오징어릴게임 양귀비예시 신천지릴게임 오션파라다이스다운 손오공바다이야기 슬롯머신 추천 오션파라다이스 다운로드 온라인예시게임 프라그마틱 슬롯 팁 골드몽 온라인식보 씨엔조이 릴게임 카카오야마토 바다신2게임 소액 슬롯 추천 릴게임임대 야마토2게임다운로드 프라그마틱 무료체험 메타 릴게임용의눈 바다이야기꽁머니 슬롯머신 무료게임 바둑이넷마블 모바알바다이야기 88오락실릴게임 백경게임사이트 바다이야기예시 오션파라 다이스하는방법 야마토5게임공략법 바다이야기배당 온라인 슬롯 하는 법 검증완료릴게임 최신야마토 손오공 릴게임 바다게임이야기 pc빠찡꼬게임 중고게임기 매매 무료바다이야기게임 릴게임무료 인터넷빠찡꼬 적토마게임 바다이야기주소 릴게임 확률 바다이야기게임하는방법 바다이야기게임 알라딘릴게임장 다빈치릴게임다운로드 야마토5게임방법 오션파라 다이스게임다운로드 알라딘먹튀 88오락실릴게임 무료인터넷바다이야기 매장판황금성 파칭코 [기자] 지난 30년 동안 일본의 경기가 좋지 않았을 때는 부동산이라고 하면 상당히 암울했죠. 일본 사람들은 이런 집을 사면 집을 산 다음 날부터 집값이 떨어진다 이런 생각을 가지고 있었습니다. 그런데 최근 이런 신축 맨션의 가격 추이가 심상치가 않습니다. 특히나 이 지역 여기는 하루미라고 하는 지역인데요. 저쪽 방향으로가 긴자, 그리고 이쪽으로는 도쿄만, 바다입니다. 이 사이에 있는 지역이고 2020 도쿄올림픽을 치렀던 장소이기도 하죠. 여기가 경기장이 있는 게 아니라 선수들이 묵던 선수촌으로 썼던 곳인데 이제 선수들이 다 떠나고 나니까 건물들이랑 안을 전부 리모델링해서 일반에 분양한 겁니다. 그런데 입주를 작년에 했는데 입주 1년 만에 가격이 무려 2배로 뛰어버렸습니다. 이런 경우가 일본에서는 아주 드OCI 주식
뭅니다. 한국의 로또 아파트라고밖에는 표현할 수 없는 일본의 맨션인데 이곳을 무려 40여 채 가까이 분양받은 사람이 있다고 합니다. 그것도 한국인이라고 하는데 저희가 인터뷰를 할 수 있게 됐습니다. 한번 만나러 가보시죠.
정상익 - JS Invest 주식회사 대표 - 전 KB증권{부동산금융본부장(상무)) - 전 IBK투자증권(구조화주가급락
금융본부장(상무))
도쿄 로또 아파트 큰 손과의 일본 부동산 이야기 지금 시작하겠습니다.
Q. 언제 처음 분양을 받게 되신 건가요 A. 도쿄 올림픽이 연기가 됐잖아요. 20년도에 그 기사를 봤어요. 21년으로 연기되면서 기존에 분양받았던 사람들은 입주가 늦어지니까 계획대로 안 맞아지니까 분양받은 걸 다 캔슬을 할 수주식투자공부
있다는 전부 돌려주겠다, 돈을 그런 기사가 나왔었어요. 그게 20년 12월인가 11월에 나왔었거든요. 21년에 재분양한다고 뜨더라고요. 그래서 21년도에 3월인가 4월인가에 분양할 때 들어갔었습니다.
Q. 그러면 처음에 분양했던 게 2019년이었나요? A. 18년 이쯤이었던 것 같아요. 그때는 기회가 없었어요. 왜냐하면 그 당시에도 신천지
분양이 다 됐었거든요. 총 이게 5600세대 정도 되는데 한 몇백 세대 정도가 분양되고 나머지는 올림픽 끝나고 할 예정이었는데, 앞에 분양했던 그런 분양자들, 수분양자들 전부 다 해약을 해줬어요. 그래서 1차 분양이 아니라 1-2 분양이었어요, 그 당시에
Q. 당시 분양가는 어느 정도였었나요? A. 여기가 빌리지가 4개가 있습니다. 온라인릴게임
여기가 선 빌리지, 그리고 파크 빌리지, 그리고 씨 빌리지 그리고 포트 빌리지, 포트 빌리지는 임대입니다. 이건 제외. 씨 빌리지하고 파크 빌리지는 바다가 잘 보이는 쪽이어서 평당 분양가가 평균 320~330만 엔 정도였고 여기 선 빌리지만 이상하게 쌌었어요. (평당)270만 엔 정도.
Q. 그러면 당시 환율 1000엔이라고 하더라도 그러면 2700만 원 정도 평당. 서울 아파트 가격에 비해도 저렴한 거잖아요? 2021년 상황을 생각해보면. 당시 일본은 분양가가 원래 쌌나요? 아니면 하루미 지역이 특별히 싼 건가요? A. 여기가 땅 자체가 올림픽을 위해서 매립한 땅입니다. 그래서 땅값하고 공사비가 보통 이제 분양가를 산정할 때 토지 + 건물, 이렇게 평가를 하지 않습니까? 그 당시에는 토지가, 예를 들면 분양가 100이라고 했을 때 토지 가격 10, 건물 가격 90, 이렇게 책정이 돼 있었어요. 땅값이 워낙 쌌고 왜냐하면 이게 도쿄도가 제공한 땅이니까 그리고 공사비가 이제 나머지도 사실 실질적으로 비싸게 하지 않고 민간한테 다 분양할 예정이었기 때문에 그 당시의 가격은 적정한 가격이었어요. 오히려 건설사들이 분양이 안 될까 봐 걱정했었어요.
Q. 일본이 그때 부동산 경기가 좋아졌던 시점도 아니었기 때문에 계속 30년 정도 지속이 됐던 침체기가 그냥 이어져 가고 있었던 거잖아요? A. 부동산이 움직임은 있었지만 급격한 변화가 없이 올랐다가 내렸다가 했기 때문에 일본 사람들의 생각은 일본의 맨션, 아파트를 사면 감가상각으로 가치가 떨어진다는 인식이 강했기 때문에 그리고 호수가 5000세대 이상 되는 분양이기 때문에 '이게 진짜 분양이 될까?'라는 걱정이 사실 많았죠, 오히려.
Q. 한국은 내 집 마련을 해야 한다 성인이 돼 집은 사면 그때부터는 결국에 가격이 오른다는 믿음을 사람들이 가지고 있잖아요. 최소한 수도권 한에서만 얘기한다고 하더라도. 근데 일본은 그게 아니었나 보죠? A. 그 당시에는 아니었어요. 집을 사면 가치가 오른다는 생각보다는 어떻게 될지 모른다는 물음표가 더 강했고 그래서 임대료를 예를 들면 30만 엔을 내고 사는 게…. 대출받았을 때 금리가 0.5 정도밖에 안 되지 않습니까? 제로 금리 때였으니까 예를 들면 1억 엔을 대출받으면 월 내는 게 한 4만 엔 내는 거잖아요, 0.5니까. 근데 임대료를 30만 엔 내고 살았다는 거죠. 샀을 때 매년 이렇게 감가상각으로 가치가 떨어진다고 생각하기 때문에 그럴 바에는 임대료를 내는 게 낫다는 생각이 되게 강했죠.
Q. 참, 그게 별 몇 년 전 이야기인데 되게 믿기지 않는 이야기네요. 일본인들의 부동산에 대한 시각 자체가 그렇게 집 사는 거를 두려워했었구나…. 근데 그 타이밍에 들어오신 거잖아요, 여기다 이제 대대적으로 투자하신 거잖아요? 저는 일단 질문이 두 가지가 있어요. 왜 그렇게 공격적인 투자를 그때 감행을 하셨는지가 일단 첫 번째고 만약에 그렇게 한다고 한들 한국 부동산으로 생각해 보면 불가능한 거잖아요? 개인이 됐건, 부동산 투자 법인이 됐건 간에 개별 분양을 하는 아파트 단지에 나 혼자 몇십 개 당첨 받을 수 있다? 이거 그냥 물리적으로 불가능하잖아요. 다수 분양받는 게 가능했던 상황이었나요? A. 왜냐하면 청약받고 이런 자격이 있으니까 일본은 그 당시에 없었습니다. 일본은 여기가 워낙 대단지고 하니까 건설했던 건설사들이 분양이 안 됐을 때 공사비 해소가 안 된다는 걱정이 많았기 때문에 그런 제한을 두지 않았어요, 초반에는.
Q. 그니까 여기가 미분양이 날 거가 무서워서 당시 여기는 그런 제한을 두지 말고 열어버렸다는…? A. 그러다가 나중에 이제 경쟁률이 치열해지니까 나중에 제한을 둬버렸어요. 한 회사당, 한 개인당 하나씩밖에 못 넣게끔
Q. 그렇다면 공격적인 투자를 감행한 이유는 무엇인가요? A. 제가 왜 그때 분양을 받았는가 하면 실제로 입지가 여기가 사실 긴자에서 한 10분 정도밖에 안 걸리지 않습니까? 다만 여기가 단점이 뭐냐 하면 매립지였기 때문에 실제로 교통이나 이런 부분이 일본 사람들이 보통 역세권, 역세권이라는 게 전철역, 지하철역을 중심으로 생각하지 않습니까? 역이 없습니다. 다만, 교통적인 접근성은 되게 좋거든요. 역이 없다는 거 단점 하나…. 근데 저는 이렇게 생각했죠. 올림픽 선수촌 아파트라는 게 우리 한국에도 있지 않습니까? 그리고 예전에 일본도 있었고 일본에는 64년도 도쿄 올림픽 때 그때도 요요기 공원에 있었거든요, 올림픽 선수촌 아파트가. 그리고 이번에도 마찬가지로 여기 하루미에 생겼는데 선수들이 이동하기에 가장 편한 곳이 접근성이 좋은 데가 선수촌 아파트가 생기는 거잖아요. 그러면 여기는 위치적으로는 접근성은 되게 좋은데 나중에 인프라는 다 갖춰지거든요. 그래서 저희가 생각한 거는 땅값이 10%밖에 안 되고 한국 같은 경우는 땅값이 60~70%지 않습니까? 나중에 공사비는 사실 거의 원가 수준으로 했기 때문에 분양가는 너무너무 낮다고 저는 생각했었어요.
Q. 주변에 여기 뭐 가치도키라든가 그런 데 신축 맨션에 비해서 여기가 분양가가 더 쌌던 건가요? A. 쌌습니다 가치도키는 역이 있으니까 가치도키가 그 당시에 한 (평당) 350만~400만 엔 정도 했던 것 같아요. 실제로 20~30% 쌌었습니다.
Q. 그러면 충분히 신축 맨션 중에서도 역이 근처에 없다는 단점을 제외하고는 투자적인 관점에서 봤을 때 괜찮았었네요? A. 왜냐하면 역은 생길 거라고 봤거든요. (기자: 역은 앞으로 생길 수 있는….) 발표 났어요. 역 생긴다고 42년인가인데, 더 앞당겨질 겁니다. 인구가 많이 늘었으니까. 실질적으로 그리고 이제 우리나라도 마찬가지로 대단지 아파트의 공용부 안에 시설이 어떻게 들어가 있느냐 공용부 되게 중요시 생각하지 않습니까? 일본도 그렇게 바뀔 거라는 생각을 했었죠. 근데 여기가 공용부가 되게 충실하게 잘 돼 있으니까
Q. 어우 뭐 한국 대단지들 못지않게 너무 잘해놓았잖아요? 근데 일본 사람들은 사실 이런 공용 시설에 대해서 경험해 본 적이 없었을 거 아니에요? A. 없어요. 하여튼 잘 되어 있는 것 같습니다. 결국에는 살아보면 알겠지라는 생각도 있었고 앞으로 트렌드가 이런 식으로 바뀔 거라는 생각을 했었어요.
Q. 근데 그거를 내다보시고 21년에 투자 결정을 하신 거네요? A. 왜냐하면 저는 한국 사람이니까. 올림픽 선수촌 아파트라든지 아시아 선수촌, 뭐 88, 86 다 있지 않습니까? 거기가 어떻게 바뀐다는 걸 저희는 알지 않습니까? 아무것도 없는 땅에다가 나중에는 제일 가치 있는 땅으로 바뀐 그런 경험을 했고 실질적으로 찾아보니까 북경도 마찬가지고, 북경 올림픽, 그리고 일본 예전에 64년도에 올림픽 선수촌 아파트도 제일 노른자 땅에 있었고, 요요기 공원 앞에. 지금은 없어졌어요, 공원화되면서. 그럼 여기도 마찬가지로 그렇게 바뀔 거라는 확신이 있었고 땅값이 너무 싸기 때문에 이 이하로 떨어질 수가 없다….
Q. 그런데 가격이 좀 올랐다 이런 수준이 아니라 일본 초유의 로또 아파트다, 한국식 표현으로 치자면 그런 상징적인 곳이 여기가 돼버렸잖아요? A. 우리나라로 치면 한 20평 전용 면적 20평 정도 되는 아파트 분양가가 대략 그 당시에만 해도 6000만 엔 정도. 근데 지금 매매되는 가격이 1억 1000에서 2000만 엔 전후 한 2배 정도 오른 거죠. 1년 사이에 2배까지 올랐습니다. 이 정도의 단기간에 오른 케이스는 없었죠. 그래서 당시에 단계적으로 분양하다 보니까 마지막에는 경쟁률도 엄청나게 높아져서...
Q. 일본은 부동산 계약을 하기 위해서는 내견을 할 수 있어야 하잖아요? 근데 그것조차도 할 수 없는 상황이 돼 버렸고 그러다 보니까 이제 일본 언론에서도 여기를 그때부터 조명하기 시작했잖아요. 이거 잠깐만, 부동산 가격과 어떤 사람들이 몰려드는 이 모양새가 심상치 않네 해서 일본의 주류 언론들까지도 여기를 부동산 입장에서 접근을 해서 기사를 쓰기 시작했어요. 심지어 NHK에서 하루미의 분양받은 사람들을 전수조사를 해서 여러 개를 분양받은 사람들도 있더라 하면서 제가 기억이 나요. 38채를 분양받은 사람이 있다…. A. 저희한테 연락이 왔었습니다, NHK에서. 사천몇백 세대 되는 그 등기부 등본을 다 뗐더라고요. 거기에 동일인으로 돼 있는 한 법인이 가지고 있는 거를 다 전수조사를 해서 일본에서 제일 많이 가지고 있는 곳이 저희 회사다….
Q. 막 소문이 있었거든요. 일본 최대의 로또 아파트를 가장 많이 가지고 있는 사람이 한국인이라더라 그런 얘기들을 하더라고요. 그게 한국인이었어? 라고 생각은 했었는데 정말 사실 부동산 투자에 있어서 상당히 성공한 투자라고 볼 수 있는 거잖아요? A. 예, 저도 그렇게 생각합니다, 운 좋게.
Q. 어떻게 투자가 가능했던 건가요? 처음부터 자본이 많은 상황이었나요? A. 일본 같은 경우는 계약금 10%, 그리고 나머지 잔금이거든요. 그래서 사실은 계약금 10% 정도만 있으면 잔금 때까지는 자금 조달을 할 수 있어서 기간이, 시간적 여유가 있습니다. 저희가 10%를 준비하고 그리고 저희는 사전에 대기업에 마스터리스를 계약했었습니다. 그러면 이제 융자받기가 임대가 확정된 투자형, 수익형 부동산으로 바뀌는 거니까 (대출했을 때 내가 이자를 갚을 수 있어 라는 것만 증명하면 되는...) 맞습니다. 그러니까 일본 같은 경우에 보통 대부분이 원리금 변제가 원금 분할 상환 아니면 원리금 분할 상환이 기본이거든요. 근데 그게 저희한테 임대료를 10년 개런티해줬거든요. 개런티한 회사가 대기업이고 개런티한 금액으로 매달 원리금 상환을 해도 여유가 있었습니다. 그래서 이제 론(대출) 부분은 어떻게든 잘 될 수 있겠다는 생각을 가지고 있었고 실질적으로 론(대출)을 잘 받았습니다. 제가 뭐 돈을 엄청나게 가지고 시작한 건 아니고 계약금 정도만 가지고 일단 당첨이 되면 투자를 받든지 이런 계획을 가지고 있었는데 론(대출)으로 다 해결이 돼서 잘 끝났죠.
Q. 38채를 당첨 받는 것 자체가 가능한 일이었나요? A. 저희 같은 경우는 10대 1 정도로 당첨이 됐거든요. 그것도 운이 좋았어요. 그 당시에도 사실 화제가 됐었습니다. 왜냐하면 미쓰이 레지던스에서 분양을 담당했었는데 추첨을 이거 이렇게 돌리는 거, 추첨이거든요, 번호로. 근데 저희가 그렇게 많이 넣었는데 당첨 확률도 평균보다도 높은 당첨률로 당첨됐다는 것도 화제였고 1차 때, 2차 때 경쟁률이 8대 1, 15대 1 정도 됐거든요. 그때 저희가 많이 넣었었습니다. 그 이후는 그게 제한이 걸려서 한 회사당 한 채씩밖에 청약할 수 없는 우리나라로 치면 분양 청약이죠. 그렇게 제도가 바뀌어서, 그 이후부터는 50채를 넣어도 한 채도 안 되는 최종적으로는 50대 1이었거든요, 경쟁률이. 근데 그게 일본하고 한국하고의 경쟁률이 차이가 큰 게 있습니다. 한국에서는 예를 들면 청약 경쟁률 200대 1, 300대 1, 1000대 1 수도 없이 많지 않습니까? 그런데 일본은 경쟁률이라는 게 한국하고는 좀 다른 게 뭐냐 하면 개인이 분양을 받기 위해서 분양 신청을 하지 않습니까? 그러면 잔금을 해 주겠다는 은행의 확약이 들어가야 합니다. 근데 우리나라는 사실은 그거 관계없이 그냥 다 넣을 수 있잖아요 (청약 통장만 있으면...) 그리고 사실은 주택 론(대출)이라는 게 실거주자를 위한 론(대출)이기 때문에 다른 은행에서 또 다른 물건을 가지고 하는 건 불가능하죠. 왜냐하면 주택 론(대출)은 기본적으로 거주 목적 외에는 안 해 주기 때문에 투자 목적은 안 해주거든요. 그러면 실질적으로 제가 보기에는 한국의 청약 경쟁률보다 50대 1이라고 하면 우리나라로 치면 한 500대 1이 되지 않을까…. 우리나라의 50대 1하고 일본의 50대 1은 온도 차가 있습니다.
[로또 아파트 대박까지는 수많은 타이밍과 선택이 있었다]
Q. 성공 스토리에 대해서 좀 들어봤는데 이런 인터뷰가 나가게 되면 그거를 보시는 분들 입장에서는 와, 그러면 해외 부동산에서 이런 기회를 찾는 것도 참 재밌다는 생각도 할 수 있을 것 같기도 하고 또 한편으로는 되게 허들이 높잖아요. 엄청 어려울 것 같아요. 내가 그 나라에서 살아본 경험이 있고 뭐 지인이나 가족이 있고 이래야지 한번 시도를 해 볼까 말까 한 거지…. 해외 부동산 투자를 하려는 사람들에게 조언을 해주신다면? A. 일본에 투자할 때의 가장 단점이 뭐였는가 하면 지진 나면 어떡할 거냐? 이런 이야기들이 참 많았습니다. 지금도 마찬가지고요. 그런데 사실 일본에 사시는 분들은 잘 아시겠지만 그 정도까지의 큰 우려는 안 하거든요. 내진 설계 잘 돼 있고 하니까…. 근데 투자를 하려면 의사 결정을 할 때 여러 가지 안 좋은 부분들도 고려해야 하거든요. 그 타이밍에 물건은 기다려 주지 않거든요. 신속한 의사 결정을 해야 하는데 투자하겠다는 신념을 확실하게 가지고 있지 않은 이상은 어렵습니다. 어떤 목적이, 분명한 목적이 있어야 하거든요. 사실은 그 정도까지 해외 부동산에 언어도 안 되는데 그런 걸 해야 하냐라고 스스로 반문했을 때 자신이 별로 없는 경우가 많죠.
Q. 생각하시는 일본 부동산 투자의 장점은? A. 일본 같은 경우에는 매력적인 부분이 분명히 존재하거든요. 40년간 부동산 가격은 크게 변동이 없었고 그리고 이제 움직이기 시작했고 실제로 많이 움직였고 그게 이제 피크냐 아니냐에 대한 판단은 개별적인 판단이지만 저는 아직도 간다고 생각하고 있습니다. 아직 시작했기 때문에 막 시작한 단계…. 일단 도쿄 23구 같은 경우가 지금 5년 연속 계속 오르고 있는 상황이잖아요. 계단식이거든요. 우리나라도 마찬가지로…. 그러니까 올랐다가 좀 정체기를 거친 다음에 다시 한번 더 오르는 이런 패턴이 상승기에 일반적인 패턴이라고 생각합니다. 꼭짓점으로 하면 이렇게 가는 거죠. 계단으로 따지면 예를 들면 한두 단계 정도 올라온 상태가 아닌가…. 일본 같은 경우에도 금리가 저금리지 않습니까? 기준 금리가 0.5니까 올라서 0.5니까 그런 레버리지 효과, 그리고 저금리 그리고 향후에 어디까지 갈 거냐는 부분들이 우리나라도 예전에 10년 전에 평당 5000 갔을 때만 해도 더는 이건 아니야라고 했지 않습니까? 그런데 지금 2억을 넘었지 않습니까? 마찬가지로 일본도 지금 우리나라가 5000만 원 할 때 시점이 아닌가라는 생각이 들거든요. 우리나라의 부동산 투자는 임대료를 목적으로 하는 투자가 아니라 캐피털 게인(Capital Gain)을 목적으로 하는 투자거든요. 일본도 마찬가지로 이제는 수익형 부동산에서 캐피털 게인(Capital Gain) 시장으로 바뀌었거든요. 임대료를 목적으로 하는 게 아니라 매각 차익을 목적으로 하는 투자가 지금 일본에서도 성행하고 있고 모든 가격 형성은 그거지 않습니까? 수요와 공급이지 않습니까? 지금 수요가 너무 많이 붙었습니다. 해외까지 사실은 한국보다 중국이 훨씬 많이 투자하는…. 중국의 해외 자금들이 들어와서 수요가 늘었기 때문에 가격이 지금 계속 올라가고 있는 거죠.
[수요가 늘고 있기 때문에 더 상승할 것으로 예상되는 도쿄 집값] [혹시 평범한 사람들도 투자할 수 있는 방법이 있을까?]
Q. 저 같은 그냥 평범한 직장인도 '일본 부동산에 투자할 수 있을까?'라는 생각이 좀 드는데 기본적으로 저 같은 경우에는 일본 은행에서는 론(대출)이 나오지 않으니까 영주권이 없는 사람이다 보니까요. 호주머니에 한 우리나라 돈이 한 20억 원 정도 있지 않은 이상은 좀 어렵지 않나? 평범한 사람이 일본 부동산 투자를 할 수 있는 방법이 있을까요? A. 한국 분들이 일본에서 대출을 받는 거는 기본적으로 어렵습니다. 일본에 진출해 있는 한국계 은행들이 있거든요. 그런 은행에서는 대출해 줍니다. 다만 그거는 신용대출입니다. 한국의 직장이나 소득이나 다 따져서 차주가 개인이지 않습니까? 그 개인의 대출에 플러스 부동산을 첨담보 형태로 제공하는 거거든요. 담보를 제공하는데 부동산 담보 대출이 아니라 신용대출이 메인 그리고 담보는 딸린 그런 형태이기 때문에 모든 사람한테 적용되는 건 아니죠. 모든 사람이 적용되는 방식은 하나밖에 없습니다. 법인을 만들어야 합니다. 은행을 통해서 법인 대출을 받으면 됩니다. 차주는 법인이고 법인은 어떤 법인이든 상관없거든요. 개인의 신용하고 연계되지는 않습니다. 물론 보증은 섭니다. 보증은 서지만 보증이 메인이 아니라 담보가 메인이거든요. (취득하게 되는 일본의 부동산이 담보가 되는….) 맞습니다. 그게 이제 메인이다 보니까 담보의 가치나 평가나 이런 것들을 객관적으로 할 수가 있거든요. 신용대출이 아니다 보니까 그렇게 통해서 대출을 받을 수가 있고 대출이나 이런 부분은 이제 부동산 취득을 할 때의 하나의 섹터인 거지 전체는 아니지 않습니까? 그런 부분들을 전체적으로 법인 설립부터 그리고 융자까지, 그리고 부동산 관리까지 그리고 마지막에 성공적인 매각까지 제가 지금까지 해 왔던 게 어떻게 보면 노하우지 않습니까? 그런 거 하나를 다 정리해서 담을 수만 있으면 좋겠다 생각을 해서 지금까지 제가 경험했던 모든 내용을 알기 쉽게 설명해 드려서 한국 분들이 투자하고자 하는 하나의 가이드북 같은 걸 만들고 있습니다.