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최근 정부가 발표한 '9.7 주택공급 확대방안' 세부 내용을 보면, 도심 내 공실 상가나 업무시설을 주거시설로 활용할 수 있도록 탄력적인 용도 전환 제도를 개선하겠다는 방안이 포함되어 있습니다. 정부는 내년 1월 건축공간연구원의 용역이 완료되면 2월에 구체적인 개선안을 발표할 예정입니다.
특히 많은 관심을 끄는 대상은 지식산업센터입니다. 2020년부터 약 3년간 코로나19로 인한 초저금리 기조와 풍부한 유동성으로 인해 주택시장에 자금이 몰렸고, 각종 아파트 규제가 강화되면서 상대적으로 적은 자금으로 투자 가능한 지식산업센터가 대체 투자처하이리치
로 주목받았습니다. 정부도 미래형 산업 직군 유치를 조건으로 다양한 혜택을 부여하면서 지식산업센터는 '황금알을 낳는 거위'로 불렸고, 건설사들도 개인투자 열기에 힘입어 공급을 크게 늘렸습니다.
그러나 고금리 기조와 경기 침체, 오피스 공급 과잉이 겹치면서 지식산업센터는 '미운 오리새끼'로 전락했습니다. 담보대출 연체율은 2023년 말 기준황금성잭팟
0.2%까지 급증했고 경매시장에 물건이 대거 쏟아져 나오면서 건수도 2022년 688건에서 2023년 1594건으로 폭증했습니다. 올해도 그 이상이 될 것으로 전망됩니다. 전국 평균 매각가율은 64.7%까지 하락했으며, 특히 경기도 남부 지역에서는 50% 미만으로 낙찰되는 사례가 속출하고 있습니다. 감정가의 10%대에 낙찰된 경우도 있습니다.
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한국산업단지공단에 따르면, 올해 5월까지 수도권에서만 95곳(111만7000㎡)이 인허가를 받고도 착공을 못한 상태로 남아 있습니다. 이들 부지를 주택용지로 전환할 경우 최대 2만5000 가구 이상 추가 공급이 가능하다는 분석도 있습니다. 이미 완공됐거나 공사 중인 시설은 리모델링을 통해 주거시설로 전환하는 방안이 거론됩니다. 생활형 숙박시설이 주거바텍 주식
용 오피스텔로 전환된 것처럼, 지식산업센터도 주거시설로 전환될 경우 상당한 파급 효과가 기대됩니다.
다만 현실적으로는 리모델링 비용 부담이 커 수익성이 악화되고, 오히려 애물단지로 전락할 위험성도 존재합니다. 최근 한국지식산업연합회가 주관한 토론회에서는 전국 지식산업센터를 모두 주택으로 전환하기는 어렵고, 간단한 리모델링을 통해 '코리빙'백경릴게임
(공유주거)으로 전환하는 게 현실적이라는 의견이 제시됐습니다.
이 역시 도심 청년 밀집지역처럼 수요가 있는 곳에 한정될 수 있습니다. 또한 많은 지식산업센터가 인허가 조건상 특정 용도의 제한을 갖고 있기 때문에, 이를 지역 상황에 맞게 조정할 필요가 있습니다. 기숙사 용도는 원칙적으로 가능하지만 입주 기업 임직원만 거주할 수 있는 조건이 있어 활용에 한계가 있습니다.
정부는 최근 개인 임대사업자에 대한 주택담보대출 규제를 강화하고 전세보증 비율을 낮추면서, 비(非)아파트 전세의 소멸과 월세 확대를 유도하고 있습니다. 이에 따라 기업형 임대주택을 선진국처럼 활성화하고, 전문 자산운용사나 코리빙 운영사가 관리에 참여한다면 전세사기 위험이 줄고, 월세 시장도 안정될 수 있습니다.
결국 공사 중이거나 공실이 많은 지식산업센터를 코리빙으로 전환하는 것이 가장 현실적인 해법이라는 평가가 나옵니다. 실제로 모건스탠리, KKR, 캐나다 연기금 등 글로벌 투자자들도 국내 기업형 임대주택과 코리빙 분야에 투자를 본격화하고 있어 국내 자산운용사와 금융기관의 참여도 확대될 것으로 예상됩니다.
특히 역세권 지식산업센터는 코리빙형 실버타운이나 요양원으로 전환할 경우 고령화 사회에 대응할 수 있습니다. 코리빙 리모델링은 기존 화장실을 공유화하고 일부 공유공간을 마련한 뒤, 개인 공간을 침대와 책상 정도로 구분하는 방식이라 비용과 기간이 크게 절감됩니다. 지방 지식산업센터는 주변 여건에 따라 산업단지나 대학가 인근은 코리빙으로, 역세권은 실버타운이나 요양시설, 요양병원으로 전환하는 방식이 적절합니다.
이와 같은 전환이 이뤄진다면 지식산업센터는 청년층과 고령층을 위한 새로운 주거단지로 자리 잡을 수 있으며, 빠른 주택 공급 확대에도 기여할 수 있습니다. 국내외 투자자들은 안정적 수익을 확보할 수 있고, 코리빙 내 일자리 창출을 통해 고령층 일부는 생활비 보전이 가능합니다. 주차장은 공유 차량 중심으로 운영하고 저층부 상업시설에 공유형 주방을 설치해 거주자들이 저렴하게 식사를 해결하거나, 배달 서비스를 이용하도록 하는 방안도 유효합니다. 역세권에 실버타운이나 요양원을 배치할 경우, 저층부에 병원이나 약국을 유치해 의료 접근성을 높일 수도 있습니다.
결국 지식산업센터의 용도를 지역 특성에 맞게 변경한다면 '미운 오리새끼'가 다시 '황금알을 낳는 거위'로 탈바꿈할 수 있습니다. 4차 산업혁명으로 사회 전반의 변화 속도가 빨라지는 만큼, 부동산 상품 역시 이에 발맞춰 유연하게 용도 전환이 가능해야 합니다. 그래야만 국민이 체감할 수 있는 실질적인 주택공급 대책으로 자리 잡을 수 있을 것입니다.
<한경닷컴 The Moneyist> 최원철 한양대 부동산융합대학원 특임교수
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