25억에 산 집 35억에 팔면, 양도세 3500만원 덜 낸다

2년 전 서울 반포자이 아파트(전용면적 84㎡) 1채를 25억원에 사들여 1세대 1주택자가 된 A씨. 최근 2년 보유·거주 기간을 채우고 시세 35억원에 되팔아 시세 차익 10억원을 남겼다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 A씨가 현행 세법대로 1세대 1주택자 양도소득세 9억원 공제를 받으면, 양도세 2억5704만7560원(지방소득세 포함)을 내야 한다고 계산했다. 취득세(3.3%)·중개수수료(취득 시 0.99%, 양도 시 0.77%) 비용을 빼고, 추가 공제가 없다는 것을 가정했다. 하지만 개정 소득세법으로 공제금액이 12억원으로 올라가면, 전체 세액은 2억2276만1880원으로 줄어 3428만5680원을 덜 낸다. ━공제 9→12억원, 빠르면 8일 시행 양도세 비과세 기준 상향에 따른 시뮬레이션. 그래픽=김경진 기자 [email protected]일 기획재정부와 국세청은 빠르면 오는 8일 1세대 1주택자에 대한 양도세 비과세 기준을 9→12억원으로 높인다. 2일 국회가 양도세 비과세 기준을 높인 소득세법 개정안을 통과시켜서다. 시행일은 원래 내년 1월 1일이었다. 하지만 국회 기획재정위원회가 개정안 공포일로 시행일을 당겼다. 매도자에게 좀 더 빨리 혜택을 적용하기 위해서다. 개정안이 국회를 통과했어도, 법 공포까지는 시간이 다소 필요하다. 국회가 개정안을 정부로 이송하면 국무회의에 상정·의결 후 대통령 재가를 거친다. 이후 행정안전부가 관보에 게재해 법을 공포한다. 이 과정이 통상 2주 이상 걸린다. 정부는 7일 국무회의에서 세법 개정안을 상정·의결할 예정이라 실제 시행은 20일 전후가 예상됐었다. 하지만 기재부는 법 공포를 이례적으로 국무회의 의결 다음 날인 8일에 하는 방안을 검토하고 있다. 기재부 관계자는 “과거에도 시급한 법은 국무회의 의결 직후 공포한 적이 있어 실제 가능한지를 행안부 등과 검토하고 있다”면서 “국민 혼란을 줄이고자 공포 시점을 최대한 당기는 것”이라고 했다. ━매도 금액 낮을수록 세금 더 줄어부동산 양도소득세는 최종 매도 가격에서 비과세 공제금액을 뺀 매도 가격의 비율 만큼 적용한다. 이 때문에 같은 시세차익이라도 최종 매도 가격이 쌀수록 세금도 적게 낸다. 연합뉴스양도세 비과세 기준이 올라가면 시세 9억원 이상 고가 주택을 보유한 1세대 1주택자 대부분은 혜택을 본다. 다만 줄어드는 세금은 같은 시세차익을 내더라도 아파트 매도 가격이 낮을수록 더 커진다. 양도세는 양도 차익에서 기본 공제, 장기보유특별공제 등을 뺀 과세표준에 구간별로 세액(6%~45%)을 차등해 적용하는 구조다. 특히 과표는 전체 매도 가격에서 공제 금액을 뺀 매도 가격의 비율 만큼만 적용한다. 이 때문에 같은 비슷한 시세 차익이라도 최종 매도가가 저렴할수록 과표도 낮아지고, 세율도 낮은 구간으로 계산한다. 예를 들어 서울 대방동 대방이편한세상(전용면적 84㎡)을 2년 전 8억원에 사들여 최근 15억원에 팔아 시세차익 7억원을 남겼다면, 현재는 양도세 9538만9818원(지방소득세 포함)을 내야 한다. 하지만 법 개정으로 공제금액이 9억→12억원으로 오르면, 납부세액이 현재 금액의 37.9%(3618만1541만원)로 줄어든다. 반면 2년 전 15억원인 서울 이촌동 한가람아파트(전용면적 84㎡)를 최근 23억원에 팔아 8억원 시세차익을 남겼다면, 원래는 1억7868만3540원을 세금을 내야 한다. 하지만 개정안 시행 후에는 이전 납부세액의 74.7%(1억3354만9067원)으로 감소한다. 두 사례 모두 추가 공제는 없다고 가정했다. 시세차익은 비슷하지만, 세액 감소 폭은 매도 금액이 작은 쪽이 훨씬 더 크다. ━잔금·등기일 중 빠른 날 기준 8일 실제 개정 소득세법을 시행하면 적용 시점은 잔금일 혹은 등기일 중 빠른 날을 기준으로 한다. 잔금 일은 계약서상 잔금 지급 날짜와 실제 잔금을 치른 금융거래 내용 두 가지가 모두 충족해야 한다. 일시적 2주택은 다주택자라도 양도세에서는 1세대 1주택으로 적용받는다. 다만 종합부동산세 적용 시 주택 수에서 빼줬던 공시가 3억원, 지분율 20% 이하 상속 주택은 양도세 적용 시 주택 한 채로 친다.