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새정부의 첫 번째 부동산대책인 6.27 대출규제 대책이 발표되자 시장은 바로 반응해 매매거래량은 전달에 비해 절반 넘게 줄어들고 급격히 가격이 치솟던 시장은 언제 그랬냐는 듯이 관망세로 돌아섰다. 그러나 필자가 늘상 얘기했듯이 대출규제의 효과는 빠르면 3개월, 길면 5개월을 못 넘긴다고 강의때 마다 했던 얘기다
그렇다면 왜 역대 모든 정부가 효과가 길지 않은 대출규제를 첫 번째 규제카드로 쓰는 걸까.
그 이유는 대출규제의 효과는 단기간이지만 시장에 강하고 빠르게 영향을 미치기 때문에 급등한 시장을 잠재우기 가장 좋은 방법이기 때문이다.
시장의 broker 상승흐름은 올 2월부터 서서히 오르기 시작해 지금까지 상승세를 멈추지 않고 있다.
대책이 발표되고 나서 상승폭은 줄어들고 있지만 시장은 하락이 아니라 여전히 상승중이라는 것이다
두 달이 지나자 정부가 많은 이들이 기대하던 공급대책이 9.7일 나왔는데 요지는 이렇다.
대출규제를 강화해 집을 구입할 수요를 한국 억제하겠다는 것과 공급을 확대해 2030년까지 수도권에 135만호의 주택을 공급하겠다고 한다. 강력한 수요억제와 전방위적인 공급대책이라는 것이다
그러나 시장의 반응은 시큰둥한 것 같다. 오히려 발표가 나고 나서 매수세가 증가해 매매거래량도 늘어나고 초고가 주택시장은 오히려 신고가를 갱신했고 15억 이하의 중저가 시장도 매매수요가 증가하는 대출사금융 현상을 보이고 있다.
과연 이번 공급대책으로 집값을 잡을 수 있을까?
필자는 거의 불가능에 가깝다고 생각한다. 그 이유는 공급이 늘어나기 위해서는 수요가 뒷받침 되어야 한다는 것이다. 수요가 뒷받침 안되는데 공급이 제대로 이뤄질 수 있을까?
주택시장 안정에 가장 중요한 요소는 공급정책이다. 만들어 놨는데 할부금융사 팔리지 않는다면 공급을 할 이유가 없는 것이다. 주택수요를 늘리려면 가격이 올라야 하는데 집값이 하락한다면 누가 아파트를 분양 받을지 궁금하다. 이것이 수요억제 정책의 딜레마다.
그렇다면 민간에서 분양하는 물량은 공급을 기대하기 어렵고 결국 공공(LH)에서 공급하는 물량에 의존해야 되는데 공공분양, 공공임대 만으로 주택시장이 안정될 수 디딤돌대출 필요서류 있을까?
공급물량의 대부분은 3기신도시(경기,인천)에서 나온다. 서울에는 이미 빈 땅이 없고 LH가 나서서 주도적으로 공급할 만한 부지가 없는 것도 문제다
결국 도심에 공급을 할 수 있는 유일한 방법이 재건축과 재개발인데 이것도 각종 규제로 묶여있어 쉽지 않은 상황이다.
이번 대책으로 공급난을 해소하는 데는 분명한 한계가 존재한다. 서울에 충분한 물량이 확보되지 않는다면 서울 집값은 금리인하 추세와 공급부족이란 명제하에 집값이 오를 수 밖에 없는 상황으로 전개될 것이다.
사실 집값은 너무 올라도 문제고 너무 하락해도 문제다. 매년 물가상승률 정도로 조금씩만 올라주면 좋을 텐데 시장은 그렇게 움직이지 않는다. 시장이 대책에 반응하지 않으면 또 다른 규제 대책이 연이어 나올 것이다.
지난 문재인 정부시절에 규제 대책을 28번이나 쏟아냈지만 시장은 어떻게 반응했나?
규제가 나올 때만 잠시 멈칫하다가 몇 개월 안돼서 다시 오르고, 그러면 정부는 또 다른 대책을 내놓고 시장은 멈칫 하다가도 다시 오르고를 반복해 결국 5년간 역대급 상승장을 만들었다.
다시 지난 문정부의 데자뷰를 보는게 아닐지 걱정된다.
서울에 공급을 늘릴 유일한 방법은 재개발과 재건축을 활성화 시키는 것이다 초과이익환수제와 같은 미실현 이익에 대한 세금부과는 재건축의 속도를 더디게 한다.
강남 같은 선호지역에 공급을 늘려야 가격이 떨어지지 않을까?
“부동산의 역사가 똑같이 반복되지 않지만 그 흐름은 항상 똑같이 흘러간다”는 교훈을 잊지말자.
한편 부동산 무료세미나는 매주 수요일 오후 2시 선착순으로 진행되며 유튜브 채널 부동산디제이를 통해 신청할 수 있다.
<기고=미래가치투자 연구소 한정훈 대표>



박준식기자 [email protected]