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70대 나모씨 서울에 시가 100억원 상당의 꼬마빌딩을 보유하고 있다. 15년 전에 40억원에 매수해 쏠쏠한 평가 차익을 얻었다. 이제 슬슬 재산을 아들에게 물려줄 준비를 해야겠다는 생각이 든 나씨는 건물을 팔아 현금을 증여하는 방안을 고민 중이다. 최근 몇 년 사이 공실률이 높아져 관리가 쉽지 않아진 데다, 아들로선 사업 자금으로 바로 쓸 수 있는 현금이 더 유용할 것 같다는 판단에서다. 나씨는 건물을 팔고 현금을 증여하는 것과, 건물을 그대로 증여할 때 내야 할 세금이 얼마나 차이가 나는지 알아보기 위해 세무사를 찾아갔다.

부자들의 가장 큰 고민은 절세다. 특히 마곡 한국은 상속·증여세율이 세계 최고 수준이어서 전략을 제대로 짜지 않으면 세금 폭탄을 맞기 십상이다. 이 때문에 자산을 ‘어떻게’ 증여하느냐는 매우 중요하다. 보유 자산이 모두 현금이라면 고민할 필요가 없으나, 부동산이나 토지 등일 경우 처분할 때 발생하는 양도소득세도 변수가 될 수 있어 유의할 필요가 있다.
나씨가 건물을 팔아 현금을 증 로스쿨 등록금 여할 경우 나씨 부자가 내야 할 양도세와 증여세의 합은 54억원이다. 나씨가 건물을 100억원에 판다고 가정할 경우 양도차익은 60억원(100억원-40억원)으로, 여기에 장기보유특별공제(15년 이상 30%) 등을 적용받을 경우 내야 할 양도세는 20억원이다. 40억원에 사들였던 건물을 100억원에 팔면서 얻은 차익 60억원의 3분의 1을 일단 양도세로 내야 일반사업자대출 하는 것이다.
건물을 판 뒤 세금을 내고 남은 현금은 80억원. 증여재산가액이 30억원을 초과하면 최고세율은 50%가 적용되는데, 누진공제(4억6000만원), 자진신고 세액공제(1억원) 등이 빠져 나씨의 아들이 내야 할 최종 증여세는 34억원이 된다. 나씨의 아들이 아버지로부터 순수하게 증여받는 돈은 46억원인 셈이다.
제갈량


그래픽=정서희


반면 나씨가 건물을 아들에게 그대로 증여할 경우, 내야 할 세금이 줄어든다. 일단 증여세는 26억8000만원으로, 앞선 사례 대비 7억원가량 적다. 건물 감정평가액(65억원)이 시가로 인정돼 증여재산가액을 줄일 수 있 개인회생 인가 었기 때문이다. 한 시중은행 프라이빗뱅커(PB)는 “상속세와 증여세는 시가 평가가 원칙이나, 아파트 등과 달리 시가가 불분명한 부동산은 감정가액 등을 활용할 수 있다”며 “일반적으로 감정가액은 시가보다 낮은 경우가 대부분이다. 최근 상담했던 고객이 보유한 시가 50억원 상당 건물의 감정가액은 35억원이었다”고 했다.
양도세는 나씨의 아들이 앞으로 이 건물을 팔 때 부과되는데, 이 건물을 증여받은 날로부터 15년 뒤 100억원에 팔았다고 단순 가정해보자. 이때 양도차익은(100억원-65억원)으로, 내야 할 양도세는 11억원가량이다. 증여세를 포함한 세금 총액은 38억원으로, 건물을 일단 판 뒤 현금을 증여하는 것보다 16억원을 아낄 수 있다.
유의할 점은 증여받은 부동산은 10년 이후에 팔아야 한다는 것이다. 세법에 따르면 부모와 자녀 등 직계존비속 또는 배우자로부터 증여받은 자산을 10년 이내(2022년 이전 증여 시 5년) 양도할 경우 양도세 ‘이월과세’가 적용된다.
이월과세가 적용되면 취득가액을 증여가액(65억원)이 아닌 증여자, 즉 나씨가 자산을 최초 취득한 가액(40억원)으로 계산해 양도세가 크게 늘어난다. 나씨가 증여받은 직후 건물을 팔 경우 부과되는 양도세는 26억원이다. 여기에 증여세 약 27억원까지 더하면 총 세금은 53억원이 된다. 건물 양도 후 현금 증여 때 내야 하는 세금(54억원)과 큰 차이가 없게 돼, 이 경우 절세 효과를 기대하긴 어렵다.
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