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[배준형의  이슈 체크]
안녕하세요. 여러분의 부동산 주치의 배준형 수석전문위원입니다.오늘은 부동산 시장에 오랜만에 반가운 소식을 전해드리고자 합니다.무려 10년 넘게 기다려온 위반건축물 합법화의 길이 다시 열렸습니다.
국토교통부가 최근 발표한 「위반건축물 합리적 관리방안」은 단순한 구제책이 아닙니다. 이번 대책은 불법 건축의 악순환을 근본적으로 끊고, 건축 행정의 투명성과 시장 신뢰를 동시에 회복하겠다는 강력한 의지를 담고 있습니다.
이는 2014년 이후 11년 만에 시도되는 ‘한시적 양성화 조치’로, 역대 여섯 번째이며 실질적으로는 마지막 기회가 될 가능성이 높습니다.지금부터 주요 내용을 부동산 실무자의 관점에서 정리해드리겠습니다.
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자료: 대한민국 정책브리핑


‘특별조치법’ 제정 — 소규모 주거용 건축물 중심의 구제
정부는 「특정건축물 정리에 관한 특별조치법(안)」을 제정해 소규모 주거용 위반건축물에 한시적 합법화 기회를 부여할 예정입니다.현재 뱅크아이 전국의 위반건축물은 약 14만8000동, 그중 절반이 넘는 8만3000동이 주거용입니다. 특히 단독·다가구·다세대 등 소규모 비(非)아파트형 주택이 4만6000동(54.7%)으로 이번 조치의 주요 대상이 됩니다.
다만 양성화의 전제조건은 ‘안전 확보’와 ‘보완공사 이행’입니다.형식적 표시만 지워서는 안 되며, 구조적 안전성이 증명되어야 승 우체국예금 인됩니다. 신청은 법 시행 후 정해진 기간 내에만 가능하며, 상시 제도로 전환되지 않는 한시적 예외 조치임을 반드시 유념해야 합니다.



규제는 현실화, 단속은 강화 — ‘이중 접근’의 구조적 개혁
그동안 많은 위반은 고의가 아니라, 법규가 현실과 동떨어져 발생한 물올리기 생활형 위반이었습니다. 대표적인 사례가 베란다 창문 설치, 옥상 비가림 시설, 외부 계단 확장 등입니다.
정부는 이번 개정에서 다음과 같은 현실적 완화 조치를 추진합니다.• 일조(햇빛) 기준 조정:다세대·다가구 주택의 4~5층 베란다 확장 등을 합법화할 수 있도록 기준을 현실화.• 비가림 시설·보일러실 제외:외부 계단 차양막, 옥상 비가림 국고채 시설, 보일러실 등을건물 연면적·층수 계산에서 제외해 불필요한 위반을 방지.이로써 서민 주거의 편의는 높이고, 불필요한 행정 부담은 줄이는 것이 핵심입니다.
거래 투명성 강화 — 선의의 매수인 보호 장치 마련
이번 제도는 불법행위를 근절하는 동시에 선의의 피해자 보호에 방점을 찍었습니다.앞으로는 공인중개사가 건축물대장에 기재된 위반 내역을 의무적으로 제시 및 설명해야 하며, 건축물대장의 위반 상세 정보가 대폭 확대됩니다.또한 일반 국민도 건축물 위반 여부를 쉽게 조회할 수 있는 공공 정보 플랫폼을 통해 사전 확인이 가능해집니다. 민간 부동산 앱과도 연동되어 거래 투명성이 한층 강화될 것입니다.
무엇보다 중요한 변화는, 실제 위반 행위를 한 자에게 법적 책임을 묻는 근거가 생긴다는 점입니다. 즉, 위반 사실을 모르고 매입한 매수인이 나중에 원상 복구 비용을 부담하게 되면, 이전 건축주에게 그 비용을 구상 청구(손해배상)할 수 있게 됩니다.
이에 따라 계약서에는“계약 체결일 이전에 발생한 위반사항은 매도인이 원상복구 책임을 진다”는 특약 조항이 포함될 것으로 예상됩니다.



사후 단속 체계 강화 — AI 기반 감시 시스템 도입
이번 대책은 과거와 달리 “버티면 된다”는 인식을 완전히 차단하기 위한 구조를 갖췄습니다.• 건축물 사후 점검제도 도입:준공 후 일정 기간이 지나면 지자체가 위반 여부를 재확인.• AI 항공사진 분석 시스템 구축:건축물 외관 변화를 인공지능이 감지해 위반 여부를 조기에 식별.• 이행강제금 반복 부과 의무화:시정 완료 시점까지 매년 가중 부과.• 영리 목적·상습 위반자 가중 처벌 및불법을 조장한 미등록 시공업자·설계자까지 처벌 대상 확대.
즉, 한 번의 양성화 기회를 제공하는 대신, 앞으로는 단 한 번의 위반에도 엄격한 단속 체계가 작동하게 됩니다.
결론 — 이번이 ‘마지막 기회’일 수 있습니다
이번 특별법은 지속적인 이행강제금과 원상복구 부담에 시달리던 서민, 그리고 위반 사실을 모르고 집을 산 선의의 매수인을 보호하는 실질적 구제책입니다.그러나 동시에 정부는 “이번이 마지막 기회”임을 분명히 했습니다. 이후 위반이 적발될 경우, 단속과 처벌은 지금보다 훨씬 강력해질 것입니다.따라서 위반건축물 소유자는 법 시행 즉시 구조 안전 진단을 실시하고, 필요한 보완공사를 계획하여 정해진 기간 내에 합법화 절차를 완료해야 합니다.위반건축물의 합법화는 단순한 행정 절차가 아니라, 자산의 가치를 회복하고 시장 신뢰를 지키는 ‘투자의 방어 전략’입니다. 이번 기회를 반드시 놓치지 마시기 바랍니다.



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