서울 대치동 은마아파트 일대. 사진=연합뉴스


2026학년도 대학수학능력시험이 끝난 지 벌써 한 달 반이 지났다. 대입이 마무리돼 가는 가운데 학군지 주택시장은 새 학기를 앞두고 이사 채비에 한창이다. 매년 12월부터 3월까지는 떠나는 가정과 새로 입주하는 가정이 교차되는 시기에 속한다. 통상 인기 학군은 ‘맹부맹모’들의 실거주 수요가 몰리며 전월세 가격이 오르는 기간이기도 하다.그러나 올해 강남구 대치동에선 전세 실거래 가격이 지난해 같은 기간 대비 정체상태이다. 그동안 전세가가 오른 데다 전세 보증금까지 대출 규제의 손길이 뻗으면서 수요가 다소 야마토게임다운로드 위축된 탓이다.올해 불수능에도 불구하고 최근 2~3년간 내신의 영향력이 커지고 있는 흐름도 한몫하고 있다. 이 때문에 비(非)학군지에 거주하면서 학군지의 학원가만 이용하는 사례도 증가하는 추세이다. 
 너무 올랐다…‘탈전세·탈대치’ 바람
대치동에서는 최근 전세 수요가 전 같지 않다는 말이 나온다. ‘은마아파트’에선 지난 릴게임황금성 11월부터 나온 매물들이 빠르게 소진되지 못하면서 호가도 소폭 떨어지는 분위기다.1979년 준공된 은마아파트는 재건축 진행이 미뤄지면서 어느새 대치동 학원가의 전세 공급을 책임지게 된 곳이다. 한티역부터 은마아파트 앞 사거리로 이어지는 대형 학원이 밀집지를 끼고 있는 데다 무려 4424가구 규모에 달하기 때문이다. 연식이 오래돼 주거 쾌적성은 떨어지지만 릴게임온라인 대신 인근 아파트 대비 전세가격이 저렴해 대치동 전세족, 일명 ‘대전족’들이 많은 단지로 알려져 있다.



부동산 플랫폼 아실에 따르면 은마아파트 전세 매물 수는 수능이 끝난 뒤인 11월 26일 339건으로 최대치를 찍은 뒤 감소했다. 그러나 정작 성수기인 겨울방학을 앞두고는 230 바다이야기오리지널 여 건에서 매물 감소폭이 정체된 상태이다. 신규 전세계약 실거래가는 지난해 대비 하락했다. 전용면적 79㎡ 타입 전세는 2024년 11월과 12월 각각 11억2500만원, 9억9000만원에 실거래 최고가를 기록했다. 올해 11월과 12월 실거래 최고가는 12월 24일 신고 기준 9억5000만원, 10억원이다.대치동 소재 A공인중개사무소 관계자는 “최근 몇 바다이야기게임장 년 사이 전세가 워낙 비싸지다 보니 전세수요는 감소한 반면 월세나 반전세(보증부 월세)를 찾는 손님이 늘고 있다”며 “10·15 대책 이후 1주택자가 받은 전세자금 대출도 DSR(총부채원리금상환비율)에 포함되면서 비싼 전세보증금에 부담을 느끼는 실수요자들이 많다”고 설명했다.실제로 전세나 월세 보증금이 비쌀수록 매물이 쌓여가는 현상을 발견할 수 있었다. 은마아파트에서는 더 넓은 전용면적 84㎡ 타입과 인근 준신축인 래미안 대치 팰리스에서 매물 적체가 심했다. 래미안 대치 팰리스는 전용면적 84㎡ 타입 전세가격이 은마아파트의 두 배인 20억원 내외로 형성돼 있다.이 같은 현상은 최근 급격히 오른 매매가격과 대비되고 있다. 대치동은 수년간 토지거래허가구역으로 지정돼 실거주 목적이 아니면 아파트 매수가 불가했던 데다 새 정부 들어 6·27 대책으로 주택담보대출 한도가 6억원으로 제한되기도 했다.그럼에도 은마아파트, 개포우성1·2차 등 재건축이 진행되고 있는 단지들은 하반기에도 꾸준히 40억~50억원대 신고가를 기록했다. 대치동은 학군 수요 외에도 삼성동 글로벌비즈니스센터(GBC) 개발, 서울무역전시장(SETEC) 용지 복합개발 등 강남 동부권 개발 호재를 품고 있다.
 대치동은 학원만…‘체리피커’ 늘어
이처럼 투자가치가 높은데 비해 실거주 수요가 감소하게 된 원인으로는 높아진 전세가격 외에도 달라진 교육제도가 꼽힌다. 2022년 이후 변별력을 높이기 위한 소위 ‘불수능’이 이어지면서 사교육에 대한 필요성은 늘었지만 내신의 중요성 또한 커졌기 때문이다.서울대가 2023년부터 정시모집에도 내신을 반영하기 시작하면서 비슷한 흐름이 다른 명문대에도 확산됐다. 게다가 문·이과 통합, 내신 5등급제 개편에 따라 상위권, 중상위권 학생과 학부모들 사이에서 “고등학교에선 무조건 내신 1등급에 들어야 한다”는 인식이 생기고 있다. 기존 9등급 시스템과 달리 1등급 내 학생들 간 변별력은 떨어지는데 비해 1등급과 2등급 사이 격차는 커질 수 있어서다.대치동 일대 양대 명문고인 휘문고와 경기고가 모두 미달을 기록한 배경도 이 같은 흐름에 있다. 이들 학교뿐 아니라 강남권 지역단위 자립형사립고인 세화여고, 양정고도 경쟁률이 1대 1을 밑돌았다. 반면 문·이과 완전 통합으로 2028년부터 의대 진학이 가능해지는 외고, 국제고 등 특목고 경쟁률은 높아졌다.소위 ‘라이딩’으로 인한 만성적인 교통정체도 대치동 실거주를 외면하게 하는 한 요인이다. 대치동, 목동 등 일명 학군 지역에서 세를 많이 주는 집은 통상 “컨디션이 안 좋다”는 반응이다. 학원까지 도보로 갈 수 있다는 이점이 있지만 재건축이 지체되며 실거주 편의는 더욱 악화하고 있다. 주중에는 학원가 근처 전셋집에서 살고, 주말에는 다른 지역 신축 아파트로 오고 가는 가정도 있다는 후문이다.반면 대치동 학원가는 압구정, 잠실, 서초동을 비롯한 강남권 일대는 물론 서울 전 지역에서 사교육 수요가 집중되고 있다. 대치동은 전국 최대 학원가를 자랑하는 만큼 유명 대형학원부터 개인교습소까지 다양한 규모와 과목, 커리큘럼이 촘촘히 갖춰진 곳이다. 사교육계에선 대치동과 함께 ‘서울 3대 학군’에 속하는 목동, 중계동에서도 제공하지 않는 특화 수업을 들으러 학생들이 대치동 학원까지 온다는 설명이다.결국은 주거시장에서 ‘탈대치’ 현상이 발생하는 한편, 학원가 상권은 성장을 거듭하고 있다. 학령인구 감소와 온라인 강의 대중화로 중소규모 지역 학원들이 어려움을 겪으면서 오히려 대치동 집중 현상은 더욱 심화하는 추세다.국토교통부 실거래가를 보면 서울 시내 주요 상권들이 불황을 겪는 가운데에도 대치동에서는 여전히 빌딩과 상가 거래가 활발하다. 학원가 중심 대로변 건물은 대지면적 기준 3.3㎡(평)당 2억~2억5000만원 선에 실거래 됐다. 올해 11월과 12월에는 각각 329억원, 430억원짜리 빌딩 매매 계약도 신고됐다.학원 임대료도 오르고 있다는 설명이다. 고원태 학원마당 대표는 “서울은 물론 전국에서 학생이 몰리는 유명 대형학원의 영업이 성황을 이루면서 대치동 전체 임대료가 높아지고 있다”며 “이로 인해 대로변부터 골목의 낡은 주택까지 빌딩으로 신축하는 건축행위가 활발하다”고 말했다.고 대표는 “주택과 달리 상가나 건물 임차수요는 탄탄하지만 동시에 중소규모 학원들은 할 수 없이 비싸지는 임대료를 감당해야 하는 양극화 현상도 발생하는 중”이라고 덧붙였다.민보름 기자 [email protected]